Методика - Комментарии

ДОЛГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. ИПОТЕКА - ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ - ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости. Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды. В данной статье рассмотрим правовые основы ипотеки.

В настоящее время правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее Федеральный закон № 102-ФЗ), Законом Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 "О залоге" (далее - Закон № 2872-1) (применяется в части, не противоречащей Федеральному закону № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), не противоречащей статьям 334 - 358 ГК РФ) и др.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (пункт 2 статьи 29 Федерального закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки (пункт 2 статьи 30 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть положения статьи 30 Федерального закона N 102-ФЗ предоставляют сторонам договора свободу в решении данных вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества (статья 4 Федерального закона № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки.

Как правило, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, - это денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости, поэтому распространено мнение, что ипотекой обеспечивается только жилищное кредитование. Однако это не так - ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательства. Например, статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Кроме того, в пункте 1 статьи 5 Федерального закона № 102-ФЗ перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки, это:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона № 102-ФЗ;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Отметим, что в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (далее - Информационное письмо № 90) Президиум ВАС Российской Федерации разъяснил, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Отметим, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме (пункт 1 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ)

При этом, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона № 102-ФЗ, участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также следует учитывать, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Федерального закона № 102-ФЗ).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Президиум ВАС Российской Федерации в пункте 3 Информационного письма № 90 указал, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежат доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Следовательно, несмотря на то, что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель имеет право обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Заметим, что данный вывод судебных органов является очень важным для залогодателя, и о нем не стоит забывать при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Однако поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (пункт 10 Информационного письма № 90).

Требования кредитора, обеспечиваемые ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 3 Федерального закона № 102-ФЗ). То есть, если залогодатель погасил часть долга, то залогодержатель имеет полное право претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 3 или на статье 4 Федерального закона № 102-ФЗ.

Договор об ипотеке.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона № 102-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Заметим, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (пункт 3 статьи 339 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Федерального закона № 102-ФЗ, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона № 102-ФЗ).

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (статья 19 Федерального закона № 102-ФЗ).

Для этого залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (статья 20 Федерального закона № 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя).

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, заявителем должны быть представлены:

• договор об ипотеке и его копия;
• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня (пункт 5 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ).

В отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в пункте 19 Информационного письма № 90 отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита.

Страхование заложенного имущества является одним из условий договора ипотеки. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Эти же положения установлены и статьей 31 Федерального закона № 102-ФЗ, согласно которой страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Пункт 4 статьи 31 Федерального закона № 102-ФЗ допускает страхование заемщиком, являющимся залогодателем по договору об ипотеке риска своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не возвращается.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

Последующая ипотека.

В соответствии со статьей 43 Федерального закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров. Такие разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 90.

Пунктом 1 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ установлено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, то имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 46 Федерального закона № 102-ФЗ до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке.

Согласно статье 47 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству), если договором ипотеки не установлено иное.

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (пункт 1 статьи 389 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Как правило, лицо, получившее права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. В этом случае отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются статьями 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ (пункт 4 статьи 47 Федерального закона № 102-ФЗ).

В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.

Сравнение определений

Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.

Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.

Согласно же ч. 1 ст. 1 Федерального Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ) ипотека – это залог недвижимости, способ приобрести жилую недвижимость, получив в банке ссуду на определенную сумму. Возвращать его следует в течение 10-15 или даже более лет. Для некоторых категорий населения (учителя, военные, врачи, молодые специалисты) государством предусмотрены определенные льготы для получения ипотечного кредита. Для многих людей ипотека – наиболее удобный способ стать владельцем недвижимости, не имея в своем распоряжении больших средств.

Понятие ипотеки намного уже, чем понятие залога.

Предмет договора

Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.

Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» полученная ссуда обеспечивается приобретенным таким образом имуществом. В случае появления задолженности долг взыскивается путем продажи заложенной недвижимости.

Субъект

Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.

Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.

Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, только банки.

Форма договора

Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.

Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.

Хранение заложенного имущества

Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.

Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).

Гарантией по ипотечному кредиту всегда выступает недвижимость, купленная по данному договору.

Стоимость заложенного имущества

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

Требования к залогодателю

Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.

Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:

• возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
• уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.

Требования к залогодателю-заемщику для получения ипотеки более жесткие, чем для оформления залога.

Необходимость оформления страховки

Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.

Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.

Страхование предмета ипотеки предусмотрено на законодательном уровне.

Заключение

Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.

Ипотечный кредит отличается низкими по сравнению со средними по рынку ставками, в основном за счёт того, что заёмщик предлагает банку залог, который в критической ситуации сможет покрыть задолженность.

Как правило, залогом по кредиту выступает недвижимость. Покупая квартиру, человек предоставляет её в качестве залога. Т.е. фактически квартира принадлежит банку до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Также залогом может выступать уже имеющаяся в собственности недвижимость, например, при строительстве дома заёмщик может заложить квартиру.

«Кредитные обязательства должны быть на 100% покрыты стоимостью заложенного имущества, именно это и обеспечивает низкий риск и низкую ставку по ипотеке. Но есть и обратная сторона: размер кредита не может быть меньше 5% от стоимости залога, так как в таком случае сделка может быть признана ничтожной», – говорит директор Департамента розничного бизнеса банка Интеза Богдан Чекомасов.

В некоторых ситуациях заёмщики пытаются получить ипотеку под довольно нестандартные залоги.

Доля в квартире

Теоритически получить ипотеку под долю в квартире можно. Однако на практике найти банк, который согласится на такую схему сложно. Сумма доли в квартире сложно сопоставима со стоимостью отдельной квартиры, к тому же её гораздо сложнее продать. «Доля в квартире не может быть принята в качестве залога по причине законодательных ограничений на реализацию имущества в случае возникновения дефолта по кредиту», – поясняет Богдан Чекомасов.

При наличии доли в квартире эксперты советуют продать её, а полученные средства использовать в качестве первого взноса по кредиту.

Машина

Какой бы дорогой ни была машина, заложить её для получения ипотеки вряд ли удастся. Всё-таки риски для банка в случае с авто и недвижимостью слишком разные. Хотя кредит на крупную сумму получить с помощью автомобиля всё-таки можно.

«Подобные схемы предлагает незначительное количество банков, однако в этом случае кредит позиционируется не как ипотечный займ, а как нецелевой кредит под залог автомобиля. Таким образом, деньги можно потратить на любые цели, в том числе и на приобретение квартиры, но ставки по такому нецелевому кредиту будут выше, чем по классической ипотеке» , – говорит Богдан Чекомасов.

Страховка

Чтобы ни выступало предметов залога по ипотечному или потребительскому кредиту, банки будут требовать предоставить страховку. Она необходима на случай серьёзного повреждения или полного уничтожения предмета залога. В случае с квартирой – это страхование недвижимости, в случае с автомобилем – каско.

«Кредитные обязательства клиента сохраняются даже в том случае, если предмет залога будет уничтожен, – говорит Богдан Чекомасов. – Именно на этот случай банки требуют комплексного страхования заложенного имущества, так как страховая выплата направляется на погашение остатка задолженности».

Российская ипотека получает все большее распространение, и, наверное, уже не осталось людей, которые бы не слышали о ней. Однако в представлении большинства людей ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает суть этого явления. Юрист М2 рассказывает о юридическом и практическом аспектах ипотеки как разновидности залога.

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательств заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог: он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) его обязательств. Так расшифровывают данный термин ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 1 Закона `О залоге`. Вместе с тем необходимо отметить, что залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств.

Ипотека - это одна из разновидностей залога, представляющая собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах: залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже будет называться ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения, леса и т. д. К недвижимости причисляют воздушные и морские суда, космические объекты, но только в том случае, если они подлежат государственной регистрации.

Даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога.

Что надо знать о залоге

Ранее договор залога подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)`, вполне достаточно государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр - после этого договор ипотеки будет считаться заключенным. Вы предпочитаете лишний раз подстраховаться? Можно заверить договор у нотариуса.

При получении договора залога после госрегистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и за каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и при этом не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого обратитесь в тот орган, где договор находился на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на ваш экземпляр договора поставят штамп. Если же ее нет, нужно выяснить, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

При оформлении ипотеки одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодатель не состоит в браке, он предоставляет об этом заявление в банк.

Говорить о списке документов, необходимых для регистрации договора, а также о сроках регистрации довольно сложно, поскольку в разных районах Москвы и Московской области вы можете столкнуться с разными требованиями.

С оглядкой на банк

Залог - тот вариант обеспечения обязательств, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, когда вы решаете воспользоваться ипотечным кредитом, помните, что это накладывает на вас некоторые обязательства и ограничения.

С того момента как оформлена ипотека, вы сможете распоряжаться имуществом только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что вам запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии вы обязаны.

Заметим, что даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога. Например, обязательства заемщика не были исполнены на момент открытия наследства - к наследникам перейдут и долги.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге. В противном случае судебных разбирательств не избежать.

Пример. Гражданин В. заключил с банком договор ипотеки, предметом которой являлась квартира. Через некоторое время после заключения договора он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций, но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе и состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к гражданину В. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право потребовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможности для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога.

Раз - залог, два - залог

С согласия первого залогодержателя залогодатель имеет право заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительного времени: и залогодателю, и регистратору необходимо будет разобраться, какая ипотека регистрируется, какая - снимается. По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно невыгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.

Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой -за $450 тыс. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, начисленные проценты и пени, но второй кредит был выплачен лишь частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Залогодатель и залогодержатель – это разные лица. Каждое из них участвует в кредитовании, но с разных сторон. Следует учитывать, что в зависимости от особенностей займа они могут вообще отсутствовать, если никакой объект в залог передавать не планируется. То есть при обычных потребительских займах их может и не быть, а вот при оформлении ипотеки или кредита на покупку автомобиля будут с огромной долей вероятности.

Что такое залогодатель

Это такое лицо, которое предоставляет какую-то свою собственность (обычно недвижимость или технику) в качестве обеспечения по какому-либо кредиту. В некоторых случаях объект кредитования и залога – это одно и то же. Например, можно взять ипотечный кредит на приобретение дома и сразу после оформления права собственности передать его в качестве залога.

Чаще всего заемщик и залогодатель – это одно и то же лицо, но так бывает не всегда. Законодательство предполагает возможность предоставить свою собственность в качестве обеспечения кредита для другого лица.

Например, один человек может предложить свой дом в виде залога для получения кредита другим человеком. Подобная практика помогает обзаводиться собственным жильем многим молодым людям. Родители выступают в роли залогодателя, а кредит оплачивает уже сам заемщик. При отсутствии какого-либо объекта в собственности других вариантов практически и не существует.

Что такое залогодержатель

Залогодержатель – это кредитор, то есть лицо, которое дает деньги в долг. Он получает условное право на объект залога, которое становится фактическим в случае наступления определенных условий. Например, в случае с ипотекой, если заемщик отказывается оплачивать кредит, то залогодержатель имеет право буквально «отобрать» дом или квартиру и продать их, получив обратно затраченные на кредит деньги.

В отличие от залогодателя, залогодержателем может быть только и исключительно кредитор.

Например, если банк решает уступить свое право на залог другому человеку или компании, то он может это сделать только вместе с передачей права на кредит, и наоборот. Этой особенностью банки пользуются при необходимости «выбить» деньги из должника. Они просто продают свои права коллекторской конторе за заранее меньшую сумму, чем долг. Это позволяет хоть как-то компенсировать понесенные затраты. К подобной схеме банки обращаются редко, только в тех случаях, когда они уверены, что другим способом вернуть свое они не смогут ни при каких условиях.

Обязанности и права залогодателя

• Залогодатель имеет право предоставить свою собственность в качестве обеспечения сразу по нескольким кредитным договорам. Обычно это становится возможным только в том случае, если стоимость объекта значительно превосходит запрашиваемые в долг суммы. Главное правило – сразу же предупреждать предыдущих залогодержателей о подобной операции. Разумеется, каждый последующий залогодержатель также обязан быть предупрежден о том, что объект уже в залоге, а также о том, какую сумму он обеспечивает.
• Каждый залогодатель обязан всеми доступными ему силами и возможностями защищать право собственности на объект обеспечения кредита.

Если возникает ситуация, при которой другие лица требуют от залогодателя выполнить какие-либо действия, способные повлечь за собой уменьшение стоимости объекта кредита, он обязан этому противодействовать и сразу сообщить об этом всем залогодержателям.

• Залогодатель несет полную ответственность за сохранность своей собственности.
• В соответствии с действующим законодательством и условиями договора, залогодатель обязан за свой счет страховать объект обеспечения кредита на оговоренную в договоре сумму (чаще всего – на сумму кредита).
• Залогодатель сохраняет за собой полное право на объект обеспечения до момента возникновения просрочки и может распоряжаться им, до определенных пределов, по собственному разумению. Например, сдавать в аренду. Все подобные нюансы обязаны быть отражены в договоре залога с банком, так как в противном случае финансовая организация может потребовать преждевременного погашения кредита.
• Объект обеспечения может фигурировать в завещании. Более того, если банк каким-то образом описывает в договоре тот факт, что эти действия запрещены, то такой документ теряет свою силу.
• Если залог уже находится на стадии реализации, даже на самых заключительных этапах, вплоть до момента вхождения в право собственности другого лица, залогодатель имеет право остановить всю процедуру, погасив существующую задолженность в полном объеме.

Обязанности и права залогодержателя

• Если залогодержатель пользуется объектом залога, то он в обязательном порядке обязан предоставлять подробный отчет о совершенной деятельности. Вся полученная таким образом прибыль направляется на погашение существующей задолженности.
• Залогодержатель может потребовать заменить объект залога или предоставить дополнительное обеспечение, если по каким-то причинам его стоимость существенно упала в цене или объекту угрожает ликвидация.
• В случае нарушения условий договора залогодержатель имеет право на получение объекта в личную собственность. С этого момента он получит все те же права/обязанности, что и залогодатель ранее.

• Залогодержатель имеет право требовать досрочного погашения кредита в самых разных условиях. Например, если объект обеспечения перестал быть в собственности залогодателя и так далее. Все подобные нюансы описываются в договоре.
• Залогодержатель теряет все свои права и обязанности касательно объекта залога с момента полного выполнения заемщиком своих обязательств, то есть погашения кредита.
• Залогодержатель получает возможность передать свои права на объект обеспечения другим лицам, но только при условии уступки также и самого права на кредит.
• Если в качестве залога используются товары в обороте, то залогодержатель не получает в собственность какие-то определенные объекты, а лишь запасы на складе в определенном объеме. Например, если товарами такого типа являются продукты питания, то логично, что долго лежать на складе они не будут. Но оборот должен быть поставлен так, чтобы постоянно в наличии был объем товаров на строго определенную договором сумму или выше.

Залогодатель и залогодержатель – это стороны договора, и согласно ему, они могут в любой момент потребовать проведения проверки сохранности и условий содержания объекта обеспечения.

Большинство банков проводят выездные проверки в соответствии с внутренним графиком по предварительному согласованию с клиентом, однако в случае возникновения проблем они могут сделать и внеплановый выезд или даже проверять объект ежемесячно или ежедневно. Последнее имеет смысл в случае с проблемными должниками, способными в короткий срок резко уменьшить стоимость залога или вообще вывести его. Например, если в залоге сравнительно компактное оборудование, его можно демонтировать и спрятать, чего банк постарается не допустить.

Несколько собственников и другие проблемы

При оформлении кредита с залогами нередко возникают многочисленные проблемы, которые становятся серьезными препятствием на пути получения денег. Например, квартира может принадлежать на равных правах нескольким собственникам. В такой ситуации потребуется нотариальное согласие каждого из них на передачу помещения в залог. В противном случае банк получает право только на его небольшую часть и реализовать ее в дальнейшем становится если не невозможно, то крайне сложно. Также проблемой считается перепланировка, радикально отличающаяся от существующего техплана, наличие на территории земельного участка не указанных на плане построек и так далее.

Выводы

Как следует из всего указанного выше, залогодатель и залогодержатель – это разные лица, у каждого из них есть свои определенные права и обязанности, соблюдение которых обязательно в соответствии со всем, что указано в договоре.

Взаимоотношения двух таких лиц могут принимать самую разную форму, однако в большинстве случаев обе стороны заинтересованы в строгом соблюдении правил, условий и законодательства, так что проблемы возникают только с неблагонадежными личностями, которые в дальнейшем скорее всего не смогут больше получить никакой кредит как в этом банке, так и в любом другом.