В нескольких наших статьях, посвященных правовым аспектам аренды и найма, мы давали совет сдавать квартиру официально, заключая соответствующий договор и уплачивая налоги.

В этой статье мы постараемся обосновать свою позицию, показав основные риски, которые возникают при нелегальной сдаче жилья.

Мы посчитали нужным выделить следующие группы рисков, которые несет человек, нелегально сдающий жилье:

1. Афера
2. Непредвиденные расходы
3. Порча имущества
4. Проблемы с законом

Жилищные аферы при аренде квартир

Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.

Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.

Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:

1. Поднайм жилого помещения без вашего согласия. Во время вашего длительного отсутствия наниматель может “пересдать” квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, – неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.
2. Распоряжение недвижимостью по поддельным документам. Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.

Заключение договора с указанием всех данных нанимателя, включая его место регистрации и работы, будет являться, пожалуй, самым универсальным средством защиты.

Во-первых, уже предложение предоставить все свои данные и оформить отношения официально отпугнет потенциального нанимателя – афериста. Если вы произведете впечатление знающего, юридически грамотно человека, то, скорее всего, аферисты сразу утратят интерес к аренде вашей квартиры.

Во-вторых, в договоре вы сможете четко прописать все права и обязанности своего жильца:

1. Кому и как можно заселиться в квартиру, кроме самого нанимателя;
2. Как часто вы будете проводить проверку помещения и имущества;
3. Когда и в каком объеме наниматель должен производить оплату;
4. А также любые другие условия, не противоречащие законодательству, которые вы согласуете с нанимателем.

Непредвиденные расходы

Допустим, вы устно обговорили с нанимателем сумму арендной платы, регулярно проверяете квартиру – и все на месте, и казалось бы, все хорошо. Но нет гарантии, что однажды (возможно, когда наниматель уже съедет) вы не обнаружите в почтовом ящике извещение о наличии немалой задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возместить эти расходы вы сможете также только неформально.

В то же время в ст. 678 ГК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на нанимателя. И отдельно включить её в договор, чтобы особенно обратить на это внимание, законом тоже не запрещено.

Порча имущества

Даже в квартире, считающейся, “пустой” – без мебели, бытовой техники и электроники, все равно есть обои, какое-то покрытие на полу, люстры, окна и сантехника.

Какими бы аккуратными с виду не выглядели жильцы, если не специально, то случайно они все равно могут что-нибудь сломать, разбить, испортить. А возместят они ущерб или нет – получается, зависит только от их доброй воли и порядочности.

Уберечь имущество может помочь страховка и акт приема-передачи , который можно оформить вместе с договором аренды (читайте ). Страхование имущества потребует от вас дополнительных затрат, а значит, снизит прибыль от аренды в целом.

А вот за то, чтобы перечислить все имущество, находящееся в квартире, в акте приема-передачи, платить ничего не придется.

Заметим, однако, что даже если правильно оформить и саму аренду, и передачу имущества, платить за естественный износ вещей наниматель не обязан: выцветшие от времени обои или проржавевшая труба – это уже ваши расходы.

Животные в сдаваемой квартире

Найти ответственного и честного нанимателя можно, а вот с его четвероногими и пернатыми “сожителями” договориться устно или письменно о том, что нельзя грызть мебель, драть обои, разносить шерсть по углам и прятать кости в укромных местах не удастся. Если хотите сразу оградить себя от последствий нахождения в квартире животных, можете включить такой пункт в договор , заключаемый с нанимателем.

В заключении данного раздела скажем, что уборка при выезде из квартиры не является обязанностью нанимателя. Конечно, если договоритесь, то можете включить в стоимость аренды дополнительную сумму на уборку или указать обязательство нанимателя оплатить услуги клининговой компании при выезде. Но без такой зафиксированной договоренности пыль, грязь и пятна остаются вашей заботой.

Проблемы с законом

Итак, мы подошли к последней, но не по значению, части нашей статьи. Непосредственно за то, что вы не заключили договор, неправильного его составили или что-то в нем не учли, ответственности не предусмотрено . Ответственность предусмотрена за нарушение налогового законодательства . И договор здесь важен как документ, позволяющий определить, какой именно деятельностью вы занимаетесь, и какие налоги должны заплатить.

Какая же ответственность грозит за неуплату налогов при сдаче квартиры?

1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
2. Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового Кодекса РФ ). Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ*количество дней просрочки.
3. Штраф за непредоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) : 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
4. Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ ): 20 % от неуплаченной суммы налога. А если будет доказано, что налог не был уплачен умышленно, то сумма возрасте до 40%.
5. Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ ): штраф от 100 до 300 тыс. руб., либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы более 600 тыс. руб. за 3 финансовых года подряд.

В случае если вы не платите налоги и не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, в принципе есть риск того, что вас привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК ) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ ). В общем-то у государства есть право применить такие меры, т.к. деятельность по сдаче квартиры в аренду может быть классифицирована как деятельность по систематическому извлечению прибыли , то есть предпринимательская деятельность.

Нам неизвестны такие прецеденты, и обычно если человека, неофициально сдающего жилье, привлекают к ответственности, то только за неуплату налогов, но все же и такой риск существует.

А как они узнают?

Меры ответственности ясны, но когда же эта ответственность может наступить?

Как говорится, “То, что у вас нет правонарушений – это не ваша заслуга, это наш недосмотр “.

Выявить нелегальных арендодателей можно на основании информации участковых инспекторов полиции, показаний соседей, информации от ТСЖ, кооперативов и т.д.

Другой вопрос в том, что в наше время без крайней необходимости люди в государственные органы не обращаются. Но вот если ваши наниматели побеспокоят соседей, по какой-либо причине окажутся в поле зрения правоохранителей, то те же соседи вполне могут проинформировать налоговую службу и полицию о вашей деятельности.

Подведем итоги: насколько серьезны риски?

Полагаем, что мы описали немало негативных моментов, связанных с нелегальной арендой, чтобы заставить вас задуматься, а стоит ли эти риски принимать. Но, возможно, кто-то возразит: лист бумаги с текстом договора не сможет помешать нерадивому нанимателю поломать все в квартире и устроить там проходной двор!

Да, риски есть всегда, как было сказано выше, сдача квартиры – это, в общем-то, предпринимательская деятельность . А предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Но, во-первых, в случае конфликта, имея договор, вы сможете добиться торжества справедливости через суд, если уладить конфликт полюбовно не удастся. Во-вторых, уже само наличие договора, как правило, является для человека сдерживающим фактором, побуждающим более уважительно относиться к чужому имуществу и не надеяться на авось.

Читайте в других наших статьях:

В последнее время законодательство ужесточило нормы и штрафы за нелегальную сдачу жилых квартир .

Это связано с тем, что при незаконном проживании граждан в арендованных помещениях, казна государства не увеличивается .

Разберемся, чем будет грозить собственнику сдача в аренду квартиры без уплаты налогов и как сдавать квартиру законно ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам бесплатной консультации :

Законы

Законодательство статьями 34 и 35 ГК РФ четко регламентирует сдачу жилых помещений в аренду или найм на правах возмездного пользования .

Возмездное пользование означает, что владелец помещения получает финансовые средства за его временное предоставление в пользование .

Это означает, что в подобных сделках применимо и законодательство по налоговой системе .

Налоговое законодательство выделяет этому вопросу три статьи:

1. налог по доходам физических лиц , по главе 23 НК РФ;
2. налогообложение от прибыли организаций , согласно главе 25 НК РФ;
3. налоги по упрощенной, а также патентной системе из глав 26.2 и 26.5 НК РФ.

Статья под номером 19 НК РФ призывает всех физических лиц и организации, на которых возложена такая ответственность, своевременно оплачивать налоги по закону .

Сумма уплачиваемого налога и ответственность за неуплату

Налог заключается в уплате НДФЛ . Арендодатель , при такой оплате, не обязан проводить регистрацию и приносить дополнительные документы.

Если собственник жилого помещения выступает как физическое лицо , тогда он платит 13% от полученной прибыли .

Декларацию следует подавать единожды в год с 1 января до 30 апреля . Для оплаты налога, необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в соответствующий орган.

Бланк налоговой декларации о налоге на сдачу квартиры Вы можете скачать .

Получить бланк можно несколькими способами:

• Пройти регистрацию на сайте ФНС и заполнить документ онлайн;
• Скачать установленную форму на компьютер и заполнить самостоятельно;
• Посетить ИФНС и попросить документ для заполнения.

Собственник помещения вправе открыть ИП , тогда налог составит 6% . Сумма меньше, но бумаг и хлопот больше, тем более, что налоги придется платить четыре раза в год , то есть раз в квартал.

Еще один вариант – это приобретение патента .

Однако, его стоимость раньше исчислялась в 60 тысяч рублей, но в 2017 году правила поменялись.

И точная стоимость будет зависеть от места расположения и площади сдаваемой квартиры.

Многие люди знают, что за неуплату налогов последуют штрафные санкции , но не все знают какие именно.

За нелегальную сдачу квартиры государство потребует:

1. полное взыскание налогов , так как их в любом случае придется оплатить;
2. пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Причем пени будет браться за каждый день просрочки;
3. штраф за неоплаченный налог , состоящий в 20% от его общей суммы и штраф за несвоевременную подачу налоговой декларации;
4. принудительные работы или арест .

При общей сумме налогов, превышающих 100 тысяч рублей , для хозяина квартиры наступает уголовная ответственность , выражающаяся в лишении свободы до 1 года .

Обязанности налогоплательщиков

Основной обязанностью налогоплательщиков является своевременная уплата в пользу государства с соблюдением установленных сроков.

Для того, чтобы в точности исполнять законные предписания от государства, необходимо изучить Налоговый кодекс РФ и четко представлять кто же такой налогоплательщик.

Налогоплательщиками считаются физ. или юр. лица, на которых в соответствии с действующим законодательством, возложена обязанность по внесению денежных средств (налогов) в пользу государства.

Так гласит статья 19 НК РФ .

Физические лица

Физическим лицом, обязанным уплачивать налоги, признаются следующие категории граждан:

• Граждане РФ;
• Иностранцы, проживающие в России;
• Лица, не имеющие гражданства;
• Индивидуальные предприниматели.

Лицами, имеющими статус предпринимателя , считаются те граждане, которые прошли соответствующую регистрацию в налоговом органе и имеют документ , подтверждающий свой статус.

Налогообложение этих физических лиц немного отличается от тех, кто не является ИП и не ведет коммерческой деятельности.

Закон гласит, что физические лица должны самостоятельно отвечать и оплачивать налоговые отчисления в пользу государственной казны.

Юридические лица

Статья 11 НК РФ определяет организации, как юридические лица. При этом уставной капитал может быть как российским, так и иностранным.

Главной особенностью этого понятия является то, что эта категория налогоплательщиков образована особым образом , предусмотренным государством.

Иностранные организации также признаются юридическими лицами, которые могут быть таковыми. Они образованы в соответствии с законом своего государства и обладают правоспособностью.

Штраф за уклонение

Прежде всего для неплательщика будет предъявлена статья 122 НК РФ , означающая неуплату суммы налога .

Штраф в этом случае означает, что за сумму, просроченную перед государством, будет предъявлен штраф в 20% .

А если в суде выяснится, что собственник умышленно скрывал доход , тогда придется заплатить штрафную санкцию в 40% .

Согласно статье 171 УК РФ незаконная предпринимательская деятельность наказывается штрафом от 200 до 300 тысяч рублей.

Еще одна уголовная статья под номером 198 УК РФ гласит, что за уклонение от налогов с физических лиц , гражданину грозит от 100 до 300 тысяч рублей или тюремный срок до 1 года.

О том, какие штрафы предусмотрены арендодателям, которые не платят налоги, смотрите в видеоролике:

Куда жаловаться?

Соседи часто остаются недовольными по поводу соседства с гастарбайтерами или шумными компаниями, снимающими жильё по соседству.

Желание наказать соседей, сдающих квартиру, оправдано, но не каждый знает куда именно обращаться с жалобой .

Первое что нужно сделать – это связаться с владельцем помещения и объяснить свое недовольство.

Если звонки и разговоры не будут оказывать влияния, тогда следующим действием должно быть обращение в ТСЖ или ЖСК .

По закону эти организации должны решать вопросы , касающиеся внутренних помещений вверенных им территорий.

Если и эти организации не будут реагировать на нарушение, тогда следует посетить:

1. Налоговую инспекцию;
2. Участкового.

Участковый обязан реагировать на сигналы со стороны жильцов и уладить сложившийся конфликт.

Образец жалобы участковому на соседей-квартирантов. Скачать бланк .

Он посетит проблемных жильцов и проверит и паспорта, если они будут с нарушениями, тогда представитель полиции сообщит об этом в соответствующий орган .

Нарушения заинтересуют налоговый орган , а если лица проживали в нашей стране нелегально, тогда к вопросу подключатся представители ФМС.

Как бороться с соседями, которые курят в подъезде? Читайте в .

Как сдавать квартиру по закону?

Чтобы действовать в рамках закона, необходимо заключить договор с арендатором . К нему нужно добавить акт приема квартиры.

Важно составить документ, где будут фиксироваться ежемесячные оплаты за жилое помещение.

Типовой договор аренды квартиры доступен для скачивания по ссылке .

Подписав документы, собственник помещения должен взять с собой бумаги, подтверждающие на жилое помещение, а также паспорт и обратиться в налоговый орган .

Там составят декларацию 3-НДФЛ . В таком случае квартира будет сдана физическим лицом.

Хозяин квартиры может зарегистрироваться как ИП и оплачивать страховые взносы и налоги раз в квартал .

Приобретение патента тоже является одним из вариантов легальной сдачи помещения.

Можно ли сдавать жилье без уплаты налогов?

Существуют способы легальной сдачи жилья без оплаты налога . Эти способы не обходят закон, и некоторые хозяева квартир пользуются этим.

К законным способам относятся:

• Заключение договора на срок в 364 дня . Этот период согласно законодательству, разрешает не платить налог за сдачу жилья в аренду. Именно поэтому многие собственники предупреждают квартирантов о том, что договор будет подписан на 11 месяцев ;
• Составление договора безвозмездного пользования . По структуре он напоминает обычный , но единственный момент заключается в отсутствии суммы за ежемесячную арендную плату ;

Скачайте образец договора безвозмездного пользования жилым помещением по ссылке .

• Отсутствие соглашения с жильцами в квартире . Если нет заключенного договора, тогда и нет доказательства передачи денег. Этот способ наиболее рискованный как для собственника помещения, так и для жильцов, поскольку доказать передачу финансовых средств или устные договоренности невозможно.

Эти способы относятся к законным , а все остальные могут быть наказаны административным взысканием.

Собственники квартир , которые сдают ее в аренду, должны внимательно изучить Налоговый кодекс и возможные последствия нелегальной аренды.

Если действовать в рамках закона, тогда можно получать прибыль и осуществлять отчисления в пользу государства, не беспокоясь о возможных последствиях .

Пустующее жилье может существенно поправить финансовое положение его владельца: прибыль от сдачи в аренду. Достаточно лишь найти добропорядочных квартирантов, которые не только сохранят недвижимость в полном порядке, но и заплатят за возможность проживания под их крышей.

Характерным для славянского менталитета является желание получить чистую прибыль без налогов. Потому, в тех ситуациях, где это, возможно, сделки осуществляются в обход налоговой службы. И аренда квартиры в данном случае представляет собой едва ли не ярчайший пример. Лишь небольшой процент арендодателей декларирует доход от сдачи имущества в аренду. Подавляющее большинство же ищут лазейки: «надо ли платить налог от дохода со сдачи жилья в аренду?», «ответственность за сдачу квартиры без уплаты налоговых отчислений?», «нужно ли платить налог с ?» и, каков штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов. Все эти вопросы направлены на достижение цели – избежать наказания при получении прибыли без уплаты налогов.

При этом мало кто из собственников, нелегально сдающих жилье, понимает величину ответственности, когда сдаешь квартиру, игнорируя налоги на доход за сдачу. А потому суммы штрафов и наказание за сокрытие доходов, становятся полной неожиданностью.

Налоговым кодексом страны (точнее, ст.№19 НК РФ) определено, что выплачивать налоги и сборы обязаны и организация (их филиалы и подразделения) и физическое лицо. Собственник жилья, сдаваемого в аренду, относится к последней группе. Исключение составляют случаи, когда имущество оформлено на организацию или ИП.

В обязанность для физических лиц, по совместительству являющихся арендодателями, входит подача налоговой декларации, оформленной и заполненной по ф. 3-НДФЛ. В документе необходимо указать полную сумму дохода, полученного со сдачи квартиры в наем. Крайняя дата для подачи декларации за предыдущий год – 30.04. текущего года. Перед тем как идти платить взнос (налог) за сдачу квартиры, важно убедиться, что все цифры указаны корректно, и расчет платежа проведен правильно. По факту проверки и принятия декларации (по ф. 3-НДФЛ с указанием доходов от аренды) налоговой инспекцией по месту прописки, нужно перечислить платеж на реквизиты службы. И сделать это стоит до 15.07. текущего года.

То, какой суммой будет выражен налог на доходы при сдаче квартир в аренду, зависит от . Стандартный размер ставки, которую имеет подоходный налог с физ.лица – 13%, если не учитывать суммы штрафов, пеню или, напротив, снижения.

Налогообложение, оберегаемое законом

Законодательной властью прописана обязанность граждан отчитываться о получаемых прибылях. От общей суммы поступлений рассчитывается платеж за сдачу квартиры в аренду, которым облагаются доходы индивидуума.

Игнорирование данной обязанности повлечет за собой ответственность, основанную на статьях налогового или даже Уголовного кодекса. Прежде чем задуматься над тем, как сдать квартиру и не платить налог с данного источника дохода, стоит понимать, что исходя из степени и отдельных его показателей, дело подпадает под:

• Статью 171 УК РФ , классифицирующую преступление, как незаконная предпринимательская деятельность, при получении дохода свыше 2 млн. руб..
• Статью 198 УК РФ , относящую незадекларированную аренду к деятельности по уклонению физ. лица от уплаты налогов и взносов, если размер задолженности за три года более 900 тыс. руб.
• Статью 122 НК РФ , описывающую действия терминами «неуплата налога» или «неполноценная уплата» сумм налогового ли страхового сбора и прочих взносов.

Перечисленные документы охватывают ситуации, в которых владелец квартиры, сдаваемой в наем, умалчивает о получаемом доходе (утаивает средства, не указывает в декларации источник, указывает некорректные суммы). Однако, если декларация не подается вовсе, инцидент подпадает еще и под статью №119 НК РФ.

Штрафные санкции за сдачу квартиры в аренду без выплаты налога

Каждой из статей предусматривается денежный штраф. При этом перечень того, чем грозит сдача квартиры без уплаты налога, не ограничивается административными мерами. УК также предполагаются меры вплоть до заключения под стражу неплательщика и приговора его к тюремному сроку.

Так, ст. № 171 УК РФ покрывает те случаи, когда арендодатель, не уплативший налоги от дохода, изначально приобретал квартиру под сдачу жилья в наем. Тогда, как незаконный предприниматель, ответчик обязан выплатить налог на сдачу квартиры в аренду, штрафную сумму до 300 000 рублей или посещать общественные работы не менее 480 часов или .
Если дело о незадекларированном доходе от сдачи жилья в аренду проходит по статье 198 УК РФ, арендодателю придется, не учитывая налог за квартиру, бывшую в аренде, выплатить сумму в диапазоне 100-300 тысяч рублей или арест до 6 месяцев, или принудительные работы либо лишение свободы до 12 месяцев.

Налоговым кодексом предусмотрен штраф за неуплату и пеню за просрочку платежа. Сумма будет составлять 20-40% от общего размера задолженности, подпадающей под налог на сдачу квартиры в аренду. Нижняя граница установлена для единожды оступившихся владельцев жилплощади. Верхняя планка устанавливается для неплательщиков, сдающих квартиру в аренду, и умышленно избегающих декларирования доходов. Пеня за просрочку рассчитывается в виде процента и равна 0,0033 от ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком страны.

Отсутствие заполненной декларации в налоговой инспекции (ст.№119 НК РФ) чревато выпиской штрафной суммы в размере 5-30% от ежемесячного взноса на налог за аренду квартиры. Штраф за незаконную (читать: незадекларированную) сдачу, что объясняет отсутствие декларации, не может быть меньше 1 тыс. рублей, но и не должен превышать треть ежемесячного платежа.

Стоит отметить, что некоторые ситуации с уклонением от уплаты в бюджет под налог от дохода с аренды квартиры, могут подпадать сразу под три статьи, а степень наказания будет назначаться исходя из всех возможных мер. При этом, если квартира была приобретена в качестве личного жилья, а собственник впервые попал в зону внимания налоговой службы, его могут освободить от уголовного наказания. Естественно, при условии, что вся сумма задолженности с учетом штрафа и пени будет погашена в оперативные сроки.

Каким образом попадаются нарушители?

Как видно, аренда жилья без уплаты налогов способна лишить собственника не только денег или имущества, но и свободы. Казалось бы, настолько суровые меры должны превратить декларации граждан в максимально прозрачный документ, но нет.

Причиной, по которой большинство арендодателей предпочитает рисковать, не платя налог с дохода за квартиру, является малая вероятность раскрытия. К тому же для квартиросъемщика уклонение хозяина квартиры от уплаты налогов не представляет никакой опасности. Съем и проживание в чужой квартире (с ведома владельца) законом не преследуется. Логика проста: если сдаешь жилплощадь на личных коммуникациях, нет нотариально заверенного договора найма или стопки чеков, в графе «назначение» которых указана плата за квартиру, сдаваемую в аренду, вероятность уличения в сокрытии доходов мала.

В то же время стоит помнить о существовании непредвиденных факторов. Квартиранты могут оказаться конфликтными, создающими помехи для спокойного проживания соседей. Тогда групповое заявление от нескольких жильцов может дать старт процессу проверки и выявит неуплаченный налог на поступления со сдачи квартиры в аренду.

Или же непосредственно между владельцем и арендатором могут возникнуть трения. В такой ситуации, даже минимально юридически подкованный квартирант, имеющий на руках договор и/или чеки, способен дать делу ход. Особенно обостряет ситуацию тот факт, что при аренде помещения у физического лица или организации, которая не платит налоги на доход, арендатор будет проходить, как свидетель, но не соучастник. Это является дополнительным ответом на вопрос «надо ли платить налоги».

Что нужно знать, чтобы законно сдать квартиру?

Чтобы сохранить собственное имущество, накопления и свободу в целости, а также не стать жертвой давления со стороны квартирантов, важно понимать, как грамотно официально оформить аренду жилища и своевременно оплачивать налог на аренду квартиры. Для этого, в первую очередь, оформляется и нотариально заверяется договор. Договор аренды принято составлять в случае, если арендодателем выступает организация или ИП. Если арендодатель – физическое лицо, необходимо подписать договор найма.

При обсуждении условий аренды, стоит отдельное внимание уделить срокам действия соглашения. Нужно понимать, что при длительности аренды от 12 месяцев, документы по заключению сделки должны подвергаться регистрации в Росреестре. В противном случае, даже при условии нотариального заверения, документ может считаться недействительным и быть обжалован в суде.

Потому распространенной практикой является установка сроков в пределах полугода с возможностью продления действия договора при согласии сторон. Тогда, при пролонгации, достаточно будет составить приложение к основному документу сделки, продлевающее срок его условий еще на 6 месяцев.

Вне зависимости от срока актуальности сделки, или смены арендаторов, декларация на оплату налогов подается по истечении года.

Как сдавать квартиру и не платить налоги

Получение наибольшего уровня прибыли при полноценном соблюдении законов и грамотной, своевременной подачи деклараций, возможно. В отношении налоговых отчислений на доход от аренды квартиры можно применить принцип налогового вычета.

Суть инструмента: налоговый вычет при сдаче имущества в аренду состоит в том, что для определенных категорий налогоплательщиков действуют корректирующие коэффициенты, уменьшающие сумму взноса, и, в итоге, платить получается меньше. Под категорию таких граждан подпадают лица:

• занимающиеся благотворительной деятельностью;
• отчисляющих суммы на собственное или детское образование;
• оплачивающие дорогостоящие медицинские процедуры и препараты;
• отчисляющие дополнительные ;
• недавно приобретшие или построившие жилье.

Итоговая сумма, которую составит налоговый вычет из подоходного налога за аренду, не может полностью погасить сумму платежа. Как правило, его размер не превышает четверти от общей цифры необходимого отчисления. Другими словами, налог от доходов со сдачи квартиры в аренду платить придется, но в существенно меньшем объеме.

Оплачивать налог на доход, получаемый при сдаче квартиры, является законодательно установленной обязанностью налогоплательщика. Наличие всевозможных льгот способно снизить процент ставки, но ответ на вопрос «нужно ли платить налоги при сдаче недвижимости», будет положительным. Это значит, что попытки сокрытия поступлений (без декларирования дохода) или пропущенная оплата налога за аренду считаются нарушением закона.

Даже длительная сдача квартиры в аренду, игнорируя налог, не сможет окупить суммы штрафа и возместить потери от уголовного наказания за сокрытие доходов. Потому, вместо поисков путей, как сдать жилье и не платить в бюджет, лучше корректно оформить все документы по сделке изначально и пополнять бюджет постепенно, чем надеяться на удачу и в итоге лишиться всего.

Как выявляют нелегальную аренду жилья и что грозит за такое собственнику?

Кто-то пугает уголовной ответственностью, кто-то, наоборот, заверяет, что не стоит пугаться «страшилок» от налоговой. Разобраться, как на самом деле обстоят дела с привлечением к ответственности за сдачу жилья без уплаты налогов, позволяет нам судебная практика.

Приведу несколько реальных случаев из решений судов.

«Тайный доброжелатель»

К мировому судье поступило заявление Федеральной налоговой службы с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, который не явился в назначенный час на заседание комиссии по выявлению фактов уклонения от уплаты налогов.

Началось все с того, что районная администрация зафиксировала сообщение на «горячую линию»: собственник такой-то квартиры сдает ее жильцам, а налоги не платит.

Информация тут же была передана в ФНС, а те официально вызвали собственника для дачи объяснений по этому факту.

Согласно Налоговому кодексу (ст. 31) органы ФНС вправе вызывать к себе налогоплательщиков по всем вопросам, связанным с налогообложением, а те обязаны явиться.

В данном же случае собственник получил повестку от налоговой, но не посчитал нужным прийти и объясниться. Суд счел это грубым нарушением законных требований государственного органа и наложил штраф на «прогульщика» — 600 рублей (по ч.1 ст. 19.4 КоАП РФ).

Но на этом его злоключения не закончились. На том самом заседании комиссии рассмотрели письменные объяснения жильца квартиры, который подтвердил, что уже почти два года снимает жилье у собственника за 15 тысяч рублей в месяц.

Судя по всему, он и был тем самым «тайным доброжелателем», который дал сигнал администрации (вероятно, поводом послужил конфликт с собственником из-за повышения арендной платы).

Рассчитав сумму не уплаченного за 2 года налога, ФНС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога (постановление по делу № 5-845/16, Белгородская область).

«Сам себя и сдал»

Налоговая служба обратилась в суд с заявлением о взыскании недоимки по налогу на доходы физических лиц и начисленных пеней с собственника, который сдавал свое жилье неофициально.

Главный вопрос: откуда эти документы оказались у налоговиков? Ответ удивил: оказывается, от самого же собственника.

Год назад в том же суде слушалось дело о взыскании убытков по договору найма по его иску: наниматель задолжал за несколько месяцев, а также частично испортил мебель, вынудив хозяина квартиры обратиться в суд.

И теперь материалы дела сыграли против него же: оправдания собственника, что квартиру он никому не сдавал, на фоне им же представленных документов выглядели совсем не правдоподобными.

Суд взыскал с него недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей (дело № 2а-1133/2018, Магаданский горсуд).

«Соседи выдали»

К собственнику, который тихо-мирно сдавал свою квартиру, вдруг пришел судебный иск: управляющая компания требовала доплатить приличную сумму за воду и электричество (почти 116 тысяч рублей).

Выяснилось, что несколько бдительных соседей обратились в УК с жалобами на то, что в квартире проживают два жильца. Формально же на лицевом счете квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счетчиков в квартире не было.

Комиссия в составе инженера, техника УК и председателя совета дома составили акт о проживании в квартире незарегистрированных жильцов, собственникам начислили плату за воду и электричество.

Суд иск удовлетворил, снизив лишь размер неустойки (Ново-Савиновский суд г. Казани, дело № 2-4935/18). Акт управляющей компании может послужить также основанием для наложения штрафа за неоформление жильцам временной регистрации и взыскания недоимки по налогу.

После того, как минимальную сумму задолженности по налогу в УК РФ повысили до 900 тысяч рублей, количество приговоров в отношении нелегальных арендодателей жилья резко снизилось.

Как видно, сейчас в основном преобладают финансовые санкции: штрафы, взыскание недоимки, доначисление квартплаты. А полагать, что никто ничего не узнает и обойдется — это явная утопия.

Сбылся страшный сон тех, кто сдает квартиры "втемную" - мимо налоговой инспекции. Впервые судимость получил владелец жилья за то, что зарабатывал на своих квадратных метрах и не делился с государством.

Налоговые чиновники уже давно пугали квартирных собственников жестким наказанием за уход от налогов при сдаче жилья. Ежегодно подобные разговоры больших начальников возникали аккурат ко времени, когда граждане должны идти в налоговую инспекцию с декларациями о доходах. И вот в этом году обещанные неприятности стали явью. Появился первый осужденный. Головинский суд Москвы вынес приговор по уголовному делу человека, который сдавал внаем свою квартиру. Суд признал хозяина жилья виновным в неуплате налогов именно от сдачи жилья в аренду.

Это прецедентное решение только что вступило в законную силу. Подсудимым оказался москвич Владимир Аракчеев. Он, если верить материалам суда, два года пускал в свое жилье на Ленинградском шоссе посторонних граждан. Стоило это им 37 тысяч рублей в месяц. Никаких официальных договоров с временными жильцами мужчина не заключал. Фактически Аракчеева подвела жадность. Он решил поднять плату, но жильцам новые условия показались неподъемными, и они банально заложили своего вчерашнего благодетеля в налоговую службу.

В итоге против Аракчеева возбудили уголовное дело по статье 198 Уголовного кодекса. Статья эта - об уклонении от уплаты налогов с физического лица. Суд посчитал, что Аракчеев от квартирантов получил за два года 888 тысяч рублей.

Получать их законом не запрещено, если с таких поступлений раз в год платить подоходный налог. Он, как известно, составляет 13 процентов от полученной суммы. В случае с подсудимым это 115 440 рублей, которые мужчина не заплатил. В итоге по приговору Аракчеев должен заплатить штраф в 100 тысяч и плюс к нему всю сумму незаплаченных налогов. Самая большая неприятность даже не деньги, а реальная судимость, которая теперь висит на хозяине квартиры. Судимость может стать серьезным препятствием и для дальнейшей работы человека, даже для карьеры его детей. Во многие ведомства никогда не возьмут на службу претендента, если его родственники судимы.

Дело гражданина Аракчеева - первая ласточка, которая, по мнению налоговиков, та самая "птица", которая делает их весну. В ФНС пообещали, что теперь подобные судебные процессы станут массовыми. Этот тезис они подкрепили очень любопытными данными. В налоговой службе уверяют, что они регулярно получают массу сообщений о том, где и кто сдает жилье в аренду. Их призыв два года назад сообщать в налоговую инспекцию, кто получает деньги со своих квадратных метров, был очень хорошо услышан. Среди "добровольных" помощников - бывшие супруги, внимательные соседи и просто любопытные граждане. Но пока с финансами все было хорошо, до таких неплательщиков, честно заявляют в налоговой, просто не доходили руки. Теперь они обязательно дойдут, заверили корреспондентов "РГ" в фискальном ведомстве. На это есть силы, желание и первый судебный вердикт.

Первый осужденный, если судить по уголовной статье, получил самое маленькое наказание из всего упомянутого в законе. В 198 статье УК - две части. По первой части штраф начинается со ста тысяч рублей и заканчивается тремястами. В первой части кроме штрафа прописан еще арест на срок до полугода или лишение свободы до года. По второй части, если сумму уклонения от налога признали "особо крупным размером", то в этом случае только штраф начинается с 200 тысяч и заканчивается полумиллионом. А посадить за решетку на три года.

Кстати, по 198-й статье "крупный размер" - это сумма неуплаченного налога, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд, сумму больше ста тысяч рублей, при условии, если сумма неуплаченных налогов больше 10 процентов подлежащих уплате сумм. Или просто сказано - это сумма, превышающая триста тысяч рублей.

"Особо крупный размер" - это сумма, накопившаяся в пределах трех финансовых лет подряд, и неуплаченный долг больше пятисот тысяч рублей. Или 20 процентов от суммы, подлежащей уплате. Можно и проще - сумма больше миллиона пятисот тысяч рублей.

Если подходить к первому подобному приговору с точки зрения закона, то внешне выходит все правильно: налоги надо платить, в противном случае за это можно понести наказание. Вот только почему-то чувства глубокого удовлетворения от этого торжества закона не наступает. Может потому, что это уголовное дело, на взгляд автора, - яркий пример, когда понятия "дух" и "буква" закона в реальной жизни оказались диаметрально противоположными. Не надо раскрывать большого секрета, если сказать, что квадратные метры чаще всего сдают люди не богатые. Можно даже сказать почти бедные. Для десятков тысяч сограждан - сдача комнаты или квартиры - это единственная возможность не голодать. И ловить таких людей - занятие очень примитивное. В период кризиса, когда люди с маленькими пенсиями и зарплатами страдают больше тех, кто потерял лишний миллион долларов, как-то не очень человечно. Никто не спорит - платить налоги надо. Но начата масштабная охота на хозяев углов как-то не вовремя. Как говорится, не ко времени и не к месту.

практика

По статистике только в Москве примерно 130 тысяч человек имеют в собственности от двух и больше квартир. Плюс к ним еще и никем не подсчитанное количество граждан, кто сдает свое муниципальное жилье целиком или покомнатно. Налоговики утверждают, что больше 90 процентов таких хозяев не платят налоги. Столичные специалисты по найму уверяют, что официальные договоры с теми, кто сдает квартиры и комнаты, есть только у 6 тысяч человек. Понятно, что налоги начисляют только им.

Есть еще одна цифра, авторство которой принадлежит сообществу риэлторов Москвы. Там утверждают, что рынок жилья, которое нелегально сдают в наем по столице, оценивается в 4 миллиарда долларов за год. Сегодня эта цифра начала снижаться - кто-то вернулся в провинцию, потеряв работу, а кто-то не смог больше платить и объединяется в одной квартире с другими нуждающимися.

Сейчас на помощь налоговикам пришли участковые милиционеры и миграционная служба. Всем им поручено начать тщательные проверки частных секторов и обход квартир на предмет обнаружения нелегальных мигрантов. Их обязали не только найти нелегалов, но и тех, кто сдает жилье приезжим. Данные на хозяев домов и квартир, где обосновались гастарбайтеры, милиции и ФМС, положено отправлять в том числе и в налоговую инспекцию, чтобы наказывать тех, кто сдает приезжим квадратные метры. Только за две недели таких проверок по стране было оштрафовано за нарушение правил пребывания в России больше 11 тысяч гастарбайтеров. О хозяевах жилья пока ничего не известно.

а как у них

На Западе рынок жилья жестко разграничен. Молодые люди, как правило, снимают жилье в многоквартирных домах, а их старшие соотечественники живут в собственных домах. В США доля съемного жилья составляет примерно 30 процентов, во Франции около 45 процентов, а в Германии - 55 процентов. В России приватизировано больше 80 процентов жилья.

В нашей стране и Польше доля многоквартирных домов и домов гостиничного типа составляет около 70 процентов всего жилья. Это одна из отличительных особенностей России по сравнению с развитыми странами - наличие квартир в многоквартирных домах в собственности жильцов.

как вам это

Александр Любимов , первый заместитель директора телеканала "Россия", телеведущий:

Проблема следующая: если вы регистрируете сделку, то тогда вы платите налоги. Если нет - то вы находитесь в очень опасной зоне, ведь квартиросъемщик может вам просто не платить. Любая безопасность требует внимания и к интересам государства, которое взамен на гарантии безопасности берет с граждан свою небольшую долю - налог. Если в случае рейда в квартире нашли не прописанного и не зарегистрированного там человека, то на государственных службах лежит бремя доказать, кто этот человек и почему он находится в квартире. Проживает ли он там или просто зашел в гости. Думаю, это сложная задача. Считаю, что государство, которое не может в условиях экономического кризиса обеспечить гражданам рост доходов, могло бы предложить негласный общественный договор, а именно свободу самим принимать решение - "рисковать и зарабатывать больше" или "платить налоги и зарабатывать безопаснее, но меньше". Кстати, интересно, во сколько обходятся эти рейды (бремя доказывания плюс представительство в суде) по отношению к их финансовому результату.

Егор Кончаловский , режиссер:

Проведение рейдов, да еще если они осуществляются по доносам соседей, - это напоминает нам о временах тоталитаризма. Но в ситуации есть моменты "за", а есть и "против". Когда человек сдает квартиру через договор, то по крайней мере зафиксированы паспортные данные квартиросъемщика. А это важно. Мало ли, зачем люди снимают квартиру? Ведь случаются теракты, на съемных квартирах бывают притоны, подпольные цеха. С другой стороны, ситуация со съемными квартирами - удобный способ для соседей свести счеты, устроить тому, кто сдает квартиру нелегально, неприятности. Я склоняюсь к тому, что, поскольку у нас в обществе к букве закона отношение вольное, закон должны уважать обе стороны. Без перекосов. И налоги надо платить, и государству нужно налоги тратить так, чтобы у граждан не было соблазна уйти от их уплаты.

Матвей Ганапольский , радиоведущий:

Я определенно на стороне людей. Фонда национального благосостояния хватит еще на два года, а на что жить людям? Они сдают квартиры не от хорошей жизни. Можно проводить показательные судебные процессы, но это, по-моему, стыдно.