Анализ рынка земельных участков в Нижегородской области .

1. Анализ рынка земельных участков (по данным различных источников)

До наступления финансового кризиса высокий интерес девелоперов, инвесторов и спекулянтов к рынку земли оказывал значительное влияние на темпы роста стоимости земельных участков. Кризис заставил игроков рынка пересмотреть перспективы развития рынка земли.

Приобретение земли до наступления кризиса рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.

Влияние финансового кризиса. В настоящее время земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Это объясняется рядом факторов.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низколиквидным активом, т. к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений, и как результат, такая земля является непригодной для девелопмента.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства.

Формирование стоимости земли. Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды . Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Цены продажи.

Сегодня уже прослеживается тенденция падения цен на земельные участки. Пока эксперты не готовы прогнозировать, насколько изменится стоимость земли в ближайшем будущем, поскольку она зависит от множества факторов: урегулирования внутриполитической и экономической ситуации, восстановления фондовых рынков, стабилизации национальной валюты . Продавцы, со своей стороны, также заняли позицию выжидания. Собственники земельных участков, в свою очередь, не готовы в течение нескольких недель снизить свои ценовые ожидания. Поэтому четких трендов относительно ценообразования на рынке земельных участков не присутствует.

Анализируя ценообразование на рынке земельных участков, особое внимание следует обратить на соотношение и формирование спроса и предложения.

Структура предложения. Рассматривая формирование предложения, остановимся отдельно на каждом участнике рынка.

В первую очередь пострадали от кризиса спекулянты, покупавшие землю исключительно с целью перепродажи, и теперь первыми стали выставлять ее на продажу.

Собственники, купившие земельные участки с целью девелопмента, не спешат выставлять на продажу свои объекты, т. к. ожидают окончания кризиса для дальнейшего развития своих проектов. В большинстве своем это компании-профессионалы, которые приобрели участки с правильным месторасположением и готовы ждать, пока рынок стабилизируется. Однако некоторые девелоперские компании, у которых не оказалось достаточного запаса прочности, и которые не могут в условиях кризиса получить финансирование под развитие своих проектов, также выставляют свои участки на продажу.

Следует отметить, что многие компании начинают избавляться от недоходных активов, что соответственно влияет на увеличение предложения.

На сегодняшний момент на продажу предлагаются гораздо более ликвидные объекты и по более адекватной цене, которая ниже запрашиваемой на рынке, например, этим летом.

На продажу выставлены участки с различным целевым назначением, как под развитие промышленных объектов и торгово-развлекательных комплексов, так и участки, предназначенные для строительства жилых , офисных и гостиничных проектов. Увеличилось предложение участков с готовыми проектами или с предпроектными предложениями.

Структура спроса. Формирование спроса происходит следующим образом.

По словам игроков рынка, спросом на данный момент пользуются участки с целевым назначением под строительство торговых и офисных комплексов. Менее привлекательными с точки зрения инвестора являются земельные участки под строительство складских комплексов, жилых проектов и объектов гостиничной недвижимости.

В свете последних событий уровень спроса на земельные участки уже не соответствует таковому в предыдущие годы. Во-первых, с рынка исчезает такая категория покупателей как спекулянты. Во-вторых, отсутствует спрос со стороны инвесторов, поскольку с целью хеджирования рисков сегодня они предпочитают инвестировать в объекты, которые уже приносят доход от аренды, а не в высокорискованный и непрозрачный рынок земли. В период кризиса доминирует стремление инвесторов минимизировать свои риски, и они отдают предпочтение инвестициям, где у них есть максимальные гарантии быстрого возврата вложенных средств. Поэтому сейчас в целом спрос смещается с земельных участков к строящимся объектам, по которым уже подписаны договора аренды с надежными компаниями на достаточно длительный срок. Падение спроса также вызвано тем, что часть игроков ушла с рынка.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в ближайшее время можно ожидать спрос на земельные участки со стороны покупателей активов по низкой стоимости, которые в кризисный период можно будет приобрести по очень привлекательной цене. Эта категория покупателей земельных участков – большие международные компании, которые пережили не один кризис, и планово развиваются, используя привлекательные возможности данного периода. Основными сегментами, интересующими эти компании, являются торговая и офисная недвижимость. И лучшие земельные участки в этих сегментах остаются востребованными. Также активизируются инвесторы, ориентированные на покупку обесцененных активов в период кризиса, преимущественно готовых объектов, за счет собственных средств.

Следует отметить, что в данный момент на рынке спрос практически отсутствует, даже на участки с целевым назначением, соответствующим инвестиционным задачам потенциального покупателя. Пока со стороны покупателей наблюдается выжидательная позиция, которая определяется как общей ситуацией в стране, так и неготовностью продавцов снижать цены. В то же время участков с хорошим месторасположением очень мало, их не может быть много в силу физических ограничений. И цены на эти участки еще не снизились до тех пределов, когда инвестор готов был бы их покупать.

Тенденции рынка. В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее. Возможны два варианта развития рынка:

Рынок пойдет по пути продавца и цены останутся на прежнем уровне, а покупатели будут к ним приспосабливаться Рынок пойдет по пути покупателя и цены начнут снижение.

Кризисная ситуация приведет к позитивным изменениям и переходу на качественно новый уровень развития рынка. Этому будут способствовать уход с рынка непрофессионалов и уменьшение количества спекулянтов. Девелоперы, в свою очередь, будут более тщательно оценивать риски реализации проекта на земельном участке и более внимательно подходить к вопросам юридического оформления, анализу наилучшего использования, созданию концепции будущего объекта.

2. Статистический анализ рынка земельных участков в Нижегородской области на основе данных ПЦФКО.

Для проведения качественного анализа рынка земельных участков Нижегородской области Оценщик использовал данные нижегородского рынка коммерческой недвижимости за январь-август 2009 года, а также информацию, содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки». Оценщик проанализировал данные аренды и продажи земельных участков. Общий объем выборки на 07.10.2009 г. составил объектов аренды и 156 объектов продажи) объекта. Главной задачей Оценщика является выявление реальных цен, существующих на рынке земельных участков. При этом использовалось предположение о том, что изменение арендной ставки и ставки продажи на землю в будущем - случайная величина. При анализе данных, использовалось логнормальное распределение . Автор отказался от использования более популярного среди Оценщиков нормального распределения по следующим причинам. Во-первых, приведенные гистограммы показывают, что распределение цен (арендных ставок) имеет явно выраженную в большинстве случаев правостороннюю скошенность, что в большей степени отвечает логнормальному распределению, чем нормальному, которое симметрично относительно центральной оси. Во вторых, в соответствии с нормальным распределением случайная величина может принимать как положительные, так и отрицательные значения; что противоречит природе рассматриваемых здесь данных: цены аренды и продажи не могут быть отрицательной величиной. Наконец, в третьих, модель логнормального распределения лучше отражает характер ценообразования. Цена (арендная ставка) формируются под влиянием многочисленных факторов, каждый из которых оказывает мультипликативное действие на оценку. Теоретически доказано, что в этом случае случайная величина стремится к логнормальному распределению.

Активность рынка.

Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из уровня экономического развития районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также г. Дзержинск. Ко второй группе относятся Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность, впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка , а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным. Различие в объемах предложения на рынках продажи и аренды земельных участков является многократным.

На момент исследования на рынке земельных участков Нижегородской области зафиксировано 8 предложений аренды и 156 предложений продажи.

Структура предложения на рынке земельных участков Нижегородской области [по данным базы данных земельных участков «Приволжского центра финансового консалтинга и оценки»]

При этом в структуре предложения практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области для рассмотрения присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения. Последняя категория земель в своем большинстве предлагается на территориях, близлежащих ко 2ой и 3ей группам районов. Она же является наиболее дешевой: как правило, в настоящий момент, под землями сельскохозяйственного назначения понимаются давно не обрабатывавшиеся заброшенные удаленные участки большой площади, зачастую они предполагаются под дальнейший перевод в какую-либо из других категорий – промышленного или же жилого использования. В непосредственной же близости к наиболее крупным населенным центрам области расположены участки под строительство индустриальных объектов, логистических центров, автосервисов , автозаправочных станций и проч. Интересным также является достаточно малый процент земель под индивидуальное (дачное) строительство (всего несколько предложений), предлагающихся к продаже на территории Нижегородской области в текущем 2009 году.

Анализ рынка аренды.

Рынок аренды земельных участков в Нижегородской области составляет всего 8 предложений. Характеристики каждого из них имеют много общих черт: принадлежность к 1ой и 2ой группам районов, а именно, к территориям близлежащих к Нижнему Новгороду Кстовскому, Богородскому и Дзержинскому районам, промышленное использование.

Как видно из нижеприведенной Таблицы 1 диапазон ставок аренды составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

Рассматриваемые земельные участки располагаются в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, что повышает их востребованность, а соответственно и цену.

Предложения к аренде земельных участков в Нижегородской области

Таблица 1

	Район	Населенный пункт	Описание	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб./кв. м. в месяц	Источник
	Дзержинский	г. Дзержинск	г. Дзержинск. Открытая площадка - участок земли с ж/д веткой. Ядрихинский Алексей,
	Кстовский	г. Кстово	Специалист ЦКН Свинцова Анастасия, Площадь общая: 2500,0 кв. м. Нижегородская обл., г. Кстово. Аренда, руб./за кв. м. в месяц: 24. Аренда, руб. всего в месяц: 60 000. Этаж: 1 этаж. Статус помещения: нежилое. Участок земли на охраняемой территории, можно снять меньшую площадь. Цена с НДС.
	Кстовский		АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: ТРЦ «МЕГА». Аренда, руб./кв. м. в месяц: 45 с НДС. Асфальтированная площадка, 0,89 га.			www. algoritm. *****
	Кстовский	с. Б. Ельня	АН «Алгоритм», Кстовский район. Ориентир: с. Б. Ельня. Общая площадь, кв. м.: 129,0. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 50 с НДС. Асфальтированная охраняемая площадка 1 га для складирования грузов и стоянки машин на выезде из города, и офисы от 13,0 до 44,0 кв. м. по 350 руб./кв. м. с НДС. Сантехника отеч. Парковка автомашин: есть. Вода: есть. Отопление: есть. Подъезд к объекту: автодорога.			www. algoritm. *****
	Кстовский	г. Кстово	Магистральная ул. Сдается в аренду огороженная, асфальтированная площадка в г. Кстово общей площадью 2 000,0 кв. м., расположенная на трассе М7, идеально для выставки-продажи коммерческой техники и оборудования, коммунальные платежи , охрана не входят в стоимость. Ильин Михаил,
	Богородский	г. Богородск	АН «Алгоритм», Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 2 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов , есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 4 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****
	Богородский	г. Богородск	Район г. Богородск. Аренда, руб./кв. м. в месяц: 100. Земельный участок 6 000,0 кв. м. под складирование металла, пиломатериалов, есть весы, погрузчики, ж/д ветка.			www. algoritm. *****

арендные ставки по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя цена аренды по области составляет 65 руб./кв. м./мес.

Анализ рынка продажи.

Как было отмечено выше в анализе «Активность рынка» доля предложения по продаже земельных участков составляет 95% (156 объектов из 164) от совокупного объема предложения в целом по области. При этом диапазон цен продажи представляется достаточно широким.

В нижеприведенных графиках Таблицы 2 показано, что цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

Для более детального анализа цен продажи земельных участков по Нижегородской области Оценщик считает целесообразным классифицировать область по двум группам: первую группу формируют города и районы 1 зоны, вторую – 2 – 3 зоны.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

Наибольшую стоимость (от 1000 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м.) имеют земельные участки площадью менее 15 000 кв. м. В среднем это значение составляет 1 600 кв. м. Данные территории предназначены под строительство объектов придорожного автосервиса, как следствие, наиболее востребованы. Их количество составляет около 50% выборки. Для участков наибольшей площади стоимость продажи постепенно убывает от 1 000 руб./кв. м., достигая наименьшего зафиксированного значения 50 руб./кв. м.

Земли сельскохозяйственного назначения формируют диапазон от 11 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. В основном такие участки располагаются в городах Арзамас и Кстово.

Проанализируем ситуацию, присущую земельным участкам второй и третьей зоны.

Диапазон ценовых показателей продажи составляет от 8 руб./кв. м. до 5 000 руб./кв. м. При этом более 55% интервала формируют земельные участки от 40 руб./кв. м. до 350 руб./кв. м. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: от 2 000 кв. м.

Диапазону низких цен: от 8 руб./кв. м. до 200 руб./кв. м., соответствуют земельные участки сельскохозяйственного. Более дорогие ставки аренды принадлежат участкам промышленного назначения, а также под строительство АЗС, кафе, стоянок грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др.

Согласно данным, представленным выше, цена продажи по области варьируются в достаточно широких диапазонах: от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу от 100 руб./кв. м. до 1 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи по области составляет 600 руб./кв. м.

Графики, отображающий цены продажи на производственно-складскую недвижимость .

Таблица 2

Область (в целом)

1 зона

2 – 3 зоны Коэф. Вариации 1,18 Коэф. асимметрии 2,39

Плотность логнормального распределения Параметры логнормального распределения Параметры выборки (Объём выборки 91) Среднее 400,0 Медиана 200,0 Дисперсия 0 Размах 5000,0 Коэф. Вариации 1,75 Коэф. асимметрии 4,86

Выводы:

1. Диапазон ставок аренды земельных участков Нижегородской области составляет от 20 руб./кв. м./мес. до 100 руб./кв. м./мес. Средняя стоимость аренды равна 65 руб./кв. м./мес., что практически соответствует арендной ставке Нижнего Новгорода (66 руб./кв. м./мес.).

2. Цены продажи земельных участков варьируются в широком диапазоне от 8 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона формируют участки из интервала 100 – 1 000 руб./кв. м., объекты до 100 руб./кв. м. предлагаются под сельскохозяйственное использование, от 1 000 руб./кв. м. предлагаются участки в Кстовском, Дзержинском районах под индивидуальное жилищное строительство, соответственно, на увеличение цены продажи оказывает влияние престижность местоположения участка. Средняя цена продажи в целом по области принимает значение, равное 600 руб./кв. м.

3. В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Бор, Дзержинск, Кстово, Арзамас, Саров. Здесь цены принадлежат интервалу от 11 руб./кв. м. до 6 100 руб./кв. м. при средней ставке продажи 1 000 руб./кв. м.

4. Диапазон ценовых показателей продажи второй и третьей зон достаточно широк, при этом более 55% интервала формируют земельные участки от 100 руб./кв. м. до 800 руб./кв. м., объекты до 200 руб./кв. м. обладают сельскохозяйственным назначением, от 600 руб./кв. м. участки предлагаются под строительство АЗС, кафе, стоянки грузовых автомобилей, автосервиса, мотеля и др. в Богородском районе. Средняя стоимость продажи зафиксирована на уровне 400 руб./кв. м. Следует отметить, что наибольшая стоимость продажи (от 800 руб./кв. м.) характерна для земельных участков небольших площадей: до 2 000 кв. м.

5. В структуре предложения земельных участков Нижегородской области практически весь объем предложения приходится на продажу (95%).

6. В качественной структуре предложения рынка земли в Нижегородской области присутствуют земельные участки трех категорий – земли промышленного назначения, земли поселений, участки под строительство объектов дорожно-транспортной инфраструктуры и земли сельскохозяйственного назначения.

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик . Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. , заключенный с арендодателем.
2. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
3. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в .
4. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей . Ниже приведены основные причины:

На основе чего определяется?

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из !

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются . После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

1. Время до истечения арендного срока.
2. Размер ежемесячной .
3. арендатором.
4. Возможность .

Выделения

Требуется информация о цене аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений . Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет . Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО ! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации . Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА ,

• где Z - земельный доход;
• DA - прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA - прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA - прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0 .

RS = RAL + RA ,

• где RS - цена полного права собственности на рынке;
• RAL - стоимость права аренды арендодателя;
• а RA - стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов , уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Включает:

1) определение сегмента рынка, к которому относится земельный участок объекта оценки;

2) выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка

Выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к данному сегменту рынка, включают следующие показатели:

удельную цену продажи;

арендную ставку за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка;

уровень эксплуатационных расходов;

средний срок экспозиции;

среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок;

среднюю ставку капитализации (и/или валовой рентный мультипликатор).

Выводы по анализу сегмента рынка земельных участков, к которому относится земельный участок объекта оценки (как незастроенный), Оценщик представляет в виде табл. 4.2.

Таблица 4.2

Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный
земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка

Окончание табл. 4.2

	Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка	%	0 – 5%	0 – 5%
	Уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка	%	5%	5%
	Уровень эксплуатационных расходов	%	20% от действительного валового дохода	30% от действительного валового дохода
	Средний срок экспозиции	мес.	3 – 6	3 – 6
	Среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок	%/ мес.	1,59%	1,59%
	Средняя ставка капитализации	%	12%	13%
	Валовой рентный мультипликатор	−	8,33	6,67 – 7,50

Эти параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости земельного участка объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями земельного участка объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

4.6. Анализ состава и характера факторов,
влияющих на стоимость объекта оценки

Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в учебном пособии алгоритмом по критериям:

физической возможности;

соответствия законодательству;

финансовой осуществимости;

максимальной стоимости объекта оценки с соблюдением сформули-рованных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

1) отбор физически возможных вариантов использования объекта оценки;

2) проверка каждого из физически возможных вариантов использования объекта оценки на соответствие законодательству;

3) проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

4) выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

5) формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Результаты отбора потенциальных физически возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки должны быть представлены в виде табл. 5.1.

Оценка стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования производится сравнительным или доходным подходами к оценке (см. главы 12, 13).

Результаты оценки стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования должны быть представлены в форме табл. 5.2 − табл. 5.3.

Таблица 5.1

Примечания:

1. В строке "Функциональное назначение" жирным шрифтом выделено текущее использование объекта; прямое указание на текущее использование в указанной строке является обязательным.
2. Знаком "+" отмечаются потенциальные варианты на пересечении строки и столбца.
3. Допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

Таблица 5.2

на перепрофилирование методом сравнительного подхода

Окончание табл. 4.2

1б		−	137,30
	Удельная рыночная стоимость помещений при текущем использовании (офисные), руб./ м 2	32 834	32 834
	Удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб./ м 2	−	34 476
	Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 1а × строка 2 + строка 1б × строка 3] (округленно)	13 524 000	13 750 000
		−	− 687 000
	Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 4 − строка 5]	13 524 000	13 063 000

Примечания к табл. 5.2 :

3) удельная рыночная стоимость оцениваемых офисных помещений определена сравнительным подходом (см. гл. 12 данного пособия) на уровне 32834 руб./м 2 ;

4) удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения стоимостей на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя стоимость торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю стоимость офисных помещений на ~5%;

удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 32 834 руб./м 2 × × (1 + 0,05) = 34 476 руб./м 2 ;

5) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 5) могут быть определены из среднерыночных данных в зависимости от состава планируемых работ. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

площадь перепрофилируемых помещений: 137,30 м 2 ;

среднерыночные затраты на перепрофилирование нежилых помещений под торговое назначение составляют ~5000 руб./м 2 ;

затраты на перепрофилирование помещений составляют (округленно): 5000 руб./м 2 × 137,30 м 2 = 687 000 руб.

Таблица 5.3

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование (метод прямой капитализации)

№ п/п	Показатель	Варианты использования
Офисное (текущее использование)	Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные)	______
				N
	Арендопригодная площадь помещений, м 2 , в т.ч.:	411,90	411,90
1а	площадь помещений при текущем использовании (офисные), м 2	411,90	274,60
1б	площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м 2	−	137,30
	Ставка аренды при текущем использовании (офисные), руб/м 2 в мес. (без НДС)
	Ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб/м 2 в мес. (без НДС)	−

Окончание табл. 5.3

				N
	Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб./год	2 570 256	2 741 606
	Потери от недоиспользования, %	2,5%	2,5%
	Потери при сборе арендной платы, %	5,0%	5,0%
	Действительный валовой доход, руб./год	2 380 700	2 539 413
	Операционные расходы, руб./год	−739 657	−822 482
8а	Доля операционных расходов в действительном валовом доходе, %	31%	30%
	Чистый операционный доход, руб./год	1 641 043	1 716 931
	Ставка капитализации, %, в т.ч.:	14,4%	14,9%
10.1	норма дохода, %, в т.ч.:	13,1%	13,6%
10.1.1	безрисковая ставка, %	6,7%	6,7%
10.1.2	риск инвестиций в оцениваемый объект, %	1,5%	1,5%
10.1.3	поправка на инвестиционный менеджмент, %	1,5%	2,0%
10.1.4	поправка на низкую ликвидность, %	3,4%	3,4%
10.2	норма возврата, %	1,3%	1,3%
	Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после реконструкции (перепрофилирования), руб. [строка 9 / строка 10]	11 396 000	11 523 000
	Затраты на реконструкцию (перепрофилирование), руб.	−	− 687 000
	Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 11 − строка 12]	11 396 000	10 836 000

Примечания к табл. 5.3 :

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2) допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) ставка аренды для офисных помещений определена в порядке, изложенном при оценке объекта оценки доходным подходом (см. главу 13 учебного пособия) на уровне 520 руб./м 2 /мес.

4) ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (строка 3) может быть определена из среднерыночного соотношения арендных ставок на соответствующих сегментах рынка. В представленном примере данный показатель определен следующим образом:

по данным анализа рынка средняя арендная ставка для торговых помещений в рассматриваемом районе превышает среднюю арендную ставку офисных помещений на ~20%;

ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые помещения) определена на уровне: 520 руб./м 2 /мес. × (1 + 0,20) = 624 руб./м 2 /мес.

5) в учебных целях, операционные расходы для вариантов, отличных от текущего, могут прогнозироваться по среднерыночному уровню и/или фактическому уровню для объекта оценки в процентах от действительного валового дохода;

6) порядок расчета и обоснования прочих используемых показателей изложен в главе 13 данного пособия;

7) затраты на реконструкцию (перепрофилирование) (строка 12) определены в порядке, изложенном выше (см. примечания к табл. 5.2).

Следует обратить внимание на то, что результаты оценки стоимости объекта оценки по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования должны совпадать с результатами его оценки соответствующим методом в дальнейшем.

Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в виде табл. 5.4.

Таблица 5.4

Окончание табл. 5.4

Примечания к табл. 5.4 :

1) в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, проставляется знак "+";

2) в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие;

3) несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным;

4) заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов использования объекта недвижимости, если два и более варианта удовлетворяют критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для каждого из оставшихся вариантов использования.

По результатам проведенного анализа в Отчете об оценке формулируется вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

6. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ
ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общие требования

В данной главе приводятся:

1. Краткое описание подходов и методов оценки недвижимого имущества (в том числе объектов недвижимости, земельных участков).

2. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки, в том числе:

3. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа), в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества должно быть лаконичным, но при этом необходимым и достаточным для понимания используемых принципов, общего смысла и алгоритма оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми подходами и методами оценки, а так же возможности и условий применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечания :

1. Основными источниками для определения общепринятых подходов и методов, используемых при проведении оценки недвижимого имущества, являются:

федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255;

федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

2. Допускается использование определения общепринятых подходов и методов при проведении оценки недвижимого имущества, приведенных в:

международных стандартах оценки (МСО),

европейских стандартах оценки (ЕСО),

стандартах оценки Российского общества оценщиков,

стандартах оценки других саморегулируемых организаций оценщиков РФ,

специальной литературе

при условии непротиворечия их законодательным и нормативно-правовым актам РФ. В этом случае в Отчете должны быть ссылки на соответствующие источники .

Динамика предоставления земельных участков в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа представлена в таблице 2.8.

Таблица 2.8

На основании данных таблицы 2.8 видно, что земельный рынок в 2009 году характеризуется низкими показателями. Всего было предоставлено 148 земельных участков, 85% из которых предоставлено под индивидуальное жилищное строительство и 12% - для целей, не связанных со строительством. На капитальное строительство приходится всего 3% от общего числа, что характеризует кризисное состояние в 2009 году строительной отрасли в Уссурийском городском округе (см. Рис. 2.3).

Рис. 2.3.

В 2010 году количество земельных участков, предоставленных в аренду, увеличилось в 1,6 раза за счет земельных участков для целей, не связанных со строительством, и составило 242 участка.

В 2011 и 2012 годах за счет земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, возросла динамика предоставления земельных участков соответственно в 1,5 и 2 раза.

Уже в 2013 году земельный рынок Уссурийского городского округа характеризуется высокими показателями за последние 5 лет.

Анализируя данные за период 2009 - 2013 гг. видно, что наибольшим спросом пользуются земельные участки, предоставленные (см. Рис. 2.4):

Для жилищного строительства - 1327 земельных участков;

Для объектов капитального строительства с предварительным согласованием места размещения - 122 земельных участка;

Для объектов капитального строительства без предварительного согласования места размещения - 41 земельный участок;

Для целей, не связанных со строительством - 418 земельных участков.

Рис. 2.4.

Как видно из диаграммы, 70% земельных участков от общего числа, предоставленных в аренду за период 2009-2013 гг. на территории Уссурийского городского округа, предоставлено, в основном, для жилищного строительства (из них 24% - для многодетных семей).

Это объясняется тем, что, во-первых, все больше людей не имея возможности купить готовое жилье, предпочитают брать в аренду земельные участки за более низкую арендную плату, чем выплачивать кредиты или ипотеку. Во-вторых, многих уже не устраивает постоянное проживание в квартире, пусть даже самой элитной. Люди предпочитают быть поближе к земле и природе. Лучшая экология, чистый воздух, особенная энергетика, отличная от городской, притягивает к себе все больше людей. В-третьих, срок предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства долгосрочный и составляет 10 лет.

Заинтересованность граждан в земельных участках под индивидуальное жилищное строительство характеризуется объемом поступающих заявлений:

С созданием "Единого окна" по предоставлению государственных и муниципальных услуг, с 2011 года прием заявлений осуществлялся через МБУ УГО "МФЦ". Так, в 2011 году на предоставление муниципальной услуги "Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства" поступило 89 заявлений, в 2012 году - 1678 заявлений, в 2013 году -2938 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках в 2013 году увеличилась в 1,8 раза по сравнению с 2012 годом и в 33 раза - по сравнению с 2011 годом.

Как показывает анализ, 22% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставленные для целей, не связанных со строительством. Заинтересованность такими земельными участками связана, прежде всего, с отсутствием строительства и большими затратами на дополнительные расходы при составлении проектной документации и вложения средств в строительство. В настоящее время имеющиеся технологии позволяют не строить объекты, а конструировать их с помощью сэндвич-панелей и других технологий. Чаще всего предоставляются земельные участки для объектов коммунально-складского назначения и объектов хранения автомобильного транспорта (автостоянки, парковки).

Учитывая низкую арендную плату, с каждым годом у населения растет заинтересованность в земельных участках для сельскохозяйственного использования. Это связано с созданием на территории Уссурийского городского округа новых крестьянско-фермерских и личных подсобных хозяйств, для осуществления деятельности которых необходима земля.

Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, представлен следующими показателями:

В 2011 году поступило 180 заявлений;

В 2012 году - 637 заявлений;

В 2013 году - 1575 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках для целей, не связанных со строительством в 2013 году увеличилась в 2,5 раза по сравнению с 2012 годом и в 8,8 раза - по сравнению с 2011 годом.

На основании проведенного анализа, 6% земельных участков от общего числа составили земельные участки, предоставленные под объекты капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Это связано с тем, что во-первых, до 2011 года земельные участки под капитальное строительство были востребованы меньше всего, во-вторых сроки предоставления земельных участков занимали в среднем от 6 месяцев и больше, в-третьих, затраты на проектную и разрешительную документацию, что не всегда привлекало заявителей.

По объему поступивших заявлений можно судить о заинтересованности физических и юридических лиц в предоставлении земельных участках. Так, в 2011 году поступило 19 заявлений, в 2012 году - 126 заявлений, в 2013 году - 468 заявлений.

Как показывает динамика поступления заявлений, заинтересованность граждан в земельных участках под объектами капитального строительства с предварительным согласованием места размещения объектов 2013 году увеличилась в 3,7 раза по сравнению с 2012 годом и в 25 раз - по сравнению с 2011 годом.

2% земельных участков от общего числа составляют земельные участки, предоставляемые под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Это связано, прежде всего, с тем, что такие земельные участки предоставляются посредством проведения аукциона и размер арендной платы определяется из его рыночной стоимости, что в 10, а то и в 20 раз превышает размер арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых под объекты капитального строительства без проведения аукциона. Во-вторых, сроки на организацию и проведения аукциона занимают от 8 месяцев до 1 года. В-третьих - расходы на проектную и разрешительную документацию.

Объем поступивших заявлений от физических и юридических лиц в предоставлении земельных участков под объекты капитального строительства без предварительного согласования места размещения объекта представлен следующими показателями:

В 2011 году поступило 7 заявлений;

В 2012 году - 126 заявлений;

В 2013 году - 328 заявлений.

Как показывает динамика, в 2013 году объем поступивших заявлений увеличился в 2,6 раза по сравнению с 2012 годом и в 46 раз - по сравнению с 2011 годом.

Как показывает проведенный анализ, в настоящее время на территории Уссурийского городского округа сложились благоприятные условия для развития арендных земельных отношений, что характеризуется увеличением количества предоставляемых в аренду земельных участков.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной.

Кроме того, арендная плата за использование земельного участка существенно ниже, чем выкупная стоимость, позволяет арендатору быстрее адаптироваться к рыночной конъюнктуры, не опасаясь инвестировать в земельный участок дополнительные средства.

Параметры исследования:
. География исследования: Московская области и Новая Москва
. Степень подготовки участка к строительству
. Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
- участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области

Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).

Такой низкий процент предлагаемых к продаже участков промышленного назначения, - чуть менее 13,2% от общего количества незастроенных участков - яркий индикатор закрытости земельного рынка.

Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет 204 лота.

Количество незастроенных земельных участков промышленного назначения (от 1 га)


*по данным Росреестра

Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.

Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш.

Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт.


По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш., Дмитровское ш., а также Симферопольское - на третьем месте.

Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га


С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:
. Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» - МКАД-А107 и А107-границы МО)
. Степень подготовленности земельного участка

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.


Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га

На протяжении последних двух лет наибольшее количество сделок купли-продажи промышленных участков приходится на Ленинский район. В первую очередь это объясняется большим количеством подготовленных к строительству участков и развитой транспортной инфраструктурой.