В силу п. 1 ст. 432 ГК в любом договоре одно из условий - о предмете - считается существенным. Соответственно рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение признается недвижимым имуществом и подпадает под действие статей 130, 131 ГК РФ. Отнести жилое помещение к недвижимому имуществу позволяют два основных критерия: 1) неразрывная связь данного объекта с землей (перемещение его в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба назначению); 2) необходимость государственной регистрации таких объектов в силу их особой важности в гражданском обороте.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать в наем.

Предметом договора социального найма является жилое помещение, указанное в решении о предоставлении жилья гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (ст. 62 ЖК РФ). «Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартирный, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Шешко, Г. Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации (постатейный) / Г. Ф. Шешко. - М.: ИНФРА-М, 2011. - С.330. При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 // Российская газета. - 2009. - № 123. .

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям.

Во-первых, оно должно быть изолированным (согл. п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 62 ЖК РФ). Как правило, это отдельная квартира.

Отдельные (изолированные комнаты) в квартирах могут быть самостоятельным предметом договора социального найма только в двух случаях:

а) при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире, если на присоединение этой комнаты не имеют права лица, уже проживающие в данной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК РФ);

б) при превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).

Неизолированное жилое помещение (часть комнаты или проходная комната) не может быть самостоятельным предметом договора социального найма (п. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Во-вторых, оно должно быть пригодным для постоянного проживания. Статья 673 ГК РФ по вопросу определения пригодности жилого помещения для проживания отсылает к жилищному законодательству, а согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам, установленным в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. (Приложение 1) Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Российская газета. - 2006. - № 28.

Законодательство некоторых субъектов Российской Федерации содержит и иные требования.

Оценка непостоянного шума на соответствие допустимым уровням должна проводиться одновременно по эквивалентному и максимальному уровням звука. Превышение одного из показателей должно рассматриваться как несоответствие санитарным нормам (СанПиН 2.1.2.1002-00) О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03: постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 8 апреля 2003 г. N 34 // Российская газета. - 2003. - № 91. .

Предоставляемое помещение должно соответствовать норме предоставления жилья по договору найма (п. 1 ст. 50 ЖК РФ). Следует заметить, что такая норма устанавливается не федеральным законодательством, а органами местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п. 2 ст. 50 ЖК РФ). На сегодняшний день Администрацией Новосибирской области рекомендовано установить учетную норму в размере не менее 12 кв. метров всей площади жилого помещения на человека. Установить норму предоставления в размере не менее 15 кв.метров всей площади жилого помещения на человека. Также существует социальная норма площади жилья, которая применяется при расчете предоставляемых гражданам компенсаций (субсидий) и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

На территории Новосибирской области размер социальной площади жилья, в пределах которой граждане имеют право на получение компенсаций (субсидий) и льгот, составляет: (18 кв. метров общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади жилья - на семью из двух человек; 33 кв. метра общей площади жилья на одиноко проживающих граждан).

Квартира должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (п. 1 ст. 89 ЖК РФ). Вместе с тем необходимость соблюдения такого требования предусмотрена в ст. 85 ЖК РФ только в четырех случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; если жилое помещение подлежит переводу в нежилое; если жилое помещение признано непригодным для проживания; если в результате капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома данное, социальное жилое помещение не может быть сохранено.

При наличии перечисленных обстоятельств граждане подлежат выселению с предоставлением других благоустроенных жилых помещений. Во всех остальных случаях предоставления жилья по договорам социального найма федеральное законодательство не требует соблюдения данного требования.

Предметом договора могут быть помещения (квартира , жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения). Права сторон, заключивших данный договор, регулируются жилищным кодексом . Выселение граждан из помещений возможно при систематическом нарушении прав соседей, невыплате денег за пользование или содержание помещения в течение полугода или использовании помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом (ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, далее по тексту – ЖК РФ).

Жилищный фонд социального использования впервые был предусмотрен ст. 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", наличие которого предопределило возможность установления нового вида договора найма жилого помещения – договора социального найма жилого помещения, который был точно и ясно закреплён ст. 67 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Названный договор относится к видам договора найма жилого помещения, наряду с коммерческим наймом жилого помещения (см. п. 1 ст. 670 ГК РФ). Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ). О бессрочном характере рассматриваемого договора говорит ч. 2 ст. 60 ЖК РФ. Данный договор относится к консенсуальным, взаимным, возмездным . Заключается этот договор в письменной форме (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Содержание договора закреплено в ст. 65 ЖК РФ (права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма) и ст. 67 ЖК РФ (права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма), а ответственность в ст. 66 ЖК РФ (ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма) и ст. 68 ЖК РФ (ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма). В целях унификации в работе органов государственной власти и местного самоуправления Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утверждён Типовой договор социального найма жилого помещения.

Общие условия (предпосылки) предоставления жилого помещения по договору социального найма названы в п. 1 ч. 1 ст. 19, ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 91.15 ЖК РФ, среди которых: 1) получение гражданином Российской Федерации статуса малоимущего гражданина нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (признание по установленным ЖК РФ основаниям таковым); 2) предоставление жилого помещения из муниципального жилищного фонда социального использования, жилищного фонда субъекта Российской Федерации социального использования, жилищного фонда Российской Федерации социального использования; 3) соблюдение порядка очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В ЖК РФ также содержатся категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма во внеочередном порядке (см. ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договорсоциального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Стороны – это наймодатель, может быть сам собственник и сам наниматель. Социальное жилье предоставляется только из муниципального или государственного фонда → наймодатель может быть: если государственное жилье – РФ или субъекты; если муниципальное – муниципалитет.

Члены семье нанимателя:

Супруг, дети, родители;

16 Предмет договора социального найма.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть:

1)жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), то есть изолированным и пригодным для постоянного проживания;

2)находится в черте населенного пункта;

3)должна быть отдельная квартира на семью;

4)по статье 58 ЖК запрещено заселение в комнаты лицам разного пола (кроме супругов), но с согласия граждан такое возможно.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

17 Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение.

Наниматель – физическое лицо, по общему правилу не могут быть иностранцы и апатриды.

Члены семье нанимателя:

Супруг, дети, родители;

Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если ведут общее с нанимателем хозяйство.

В исключительных случаях, судом могут быть признаны членами семьи и другие лица. Перечень членов семьи – это существенное условие договора, а если отсутствуют существенные условия по статусу они равны нанимателю, несут ответственность солидарно.

Бывшие члены семьи, сохраняют право на жилье, но отвечают самостоятельно. Содержание договора – условия на которых он заключен.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилого фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения регулируется следующими источниками:

• – ЖК РФ (ст. 60–91);
• – ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681);
• – договором социального найма жилья между наймодателем и нанимателем.

Характеристика договора социального найма жилого помещения

Договор этот является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как правило, возмездным, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание, ремонт этого помещения и за коммунальные услуги (п. 2 ст. 156 ЖК РФ). В качестве исключения такой договор может быть безвозмездным : наниматель освобожден от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем), если он признан малоимущим гражданином, но при этом он обязан вносить плату за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги (п. 9 ст. 156 ЖК РФ). Исключение составляют лишь те жилые помещения, которые входят в муниципальный жилищный фонд социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения может быть только жилое помещение. В этом качестве могут быть предоставлены:

• – жилой дом, не являющийся многоквартирным;
• – квартира в многоквартирном доме;
• – одна или несколько изолированных комнат в коммунальной квартире или жилом доме, не являющемся многоквартирным.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть (ст. 62 ЖК РФ):

• – неизолированное жилое помещение;
• – помещение вспомогательного использования;
• – общее имущество в многоквартирном доме.

Под неизолированным жилым помещением понимают:

• – смежные комнаты квартир и жилых домов (т.е. связанные общим входом);
• – части комнат.

Помещениями вспомогательного использования считаются такие помещения, как кухня, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение. Такие помещения ранее назывались "подсобными".

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма могут быть:

• – собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;
• – управомоченное собственником лицо.

Этот перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.

При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения действует правило: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Следует обратить внимание на то, что договор социального найма жилого помещения и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе.

Решение – это административный (индивидуальный) акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма жилого помещения в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

Договор социального найма жилого помещения – это источник гражданского права, который регулирует жилищные правоотношения сторон гражданского права. Содержание его регулируется не только гл. 8 ЖК РФ, но и ГК РФ, а также Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. На практике стороны такого договора сами не составляют его текст, а используют бланк типового договора, введенный постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения". Создание типового договора, играющего роль образца при заключении договора, предусмотрено п. 2 ст. 63 ЖК РФ. Договор составляется в соответствии со ст. 60–72 ЖК РФ, повторяя основные положения предыдущего Типового договора, утвержденного Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, но при этом дополнен некоторыми деталями. В результате оказалось, что новый Типовой договор содержит следующие сведения, предусмотренные предыдущим Типовым договором:

• – место и дату составления договора;
• – наименование жилищно-эксплуатационной организации (ЖЭО), а при ее отсутствии – наименование организации;
• – лицо, действующее от имени организации либо ЖЭО на основании Положения (его название и дата утверждения), в дальнейшем именуемое "наймодателем";
• – фамилию, имя и отчество гражданина, именуемого в дальнейшем "нанимателем";
• – реквизиты ордера на жилое помещение (номер, серия, дата выдачи, наименование органа, выдавшего его);
• – факт заключения договора и его вид;
• – адрес и размер жилого помещения;
• – характеристику и техническое состояние предоставляемого жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, которые содержатся в прилагаемом паспорте;
• – обязанности нанимателя;
• – права нанимателя;
• – обязанности наймодателя.

Типовой договор устанавливает следующие правила:

• – члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из данного договора, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам из данного договора;
• – наймодатель не может изменить договор социального найма жилого помещения без согласия нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных законом. Расторгнуть договор он может лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом;
• – при выезде нанимателя и членов его семьи на другое место постоянного жительства договор считается расторгнутым со дня выезда;
• – споры по договору разрешаются судом либо уполномоченным на то органом.

Действующий Типовой договор введен постановлением Правительства РФ 21 мая 2005 г. № 315. Помимо перечисленной выше информации, в нем предусматривается наличие следующих сведений:

• – название и данные правоустанавливающего документа, послужившего основанием заключения договора;
• – форма собственности жилого помещения;
• – правомочия нанимателя (бессрочное владение и пользование);
• – размер жилого помещения и его состав;
• – место расположения жилого помещения (адрес);
• – виды коммунальных услуг, предоставляемых наймодателем (электроснабжение газоснабжение, канализация, водоснабжение, способ отопления);
• – количество членов семьи нанимателя и их данные (Ф.И.О. и степень родства с нанимателем).

В договоре также указывается:

• – способ передачи жилого помещения (по передаточному акту);
• – срок передачи жилого помещения (10 дней со дня заключения договора).

Новые обязанности нанимателя (по сравнению с прежними Типовым договором): переехать в другое жилое помещение на период капитального ремонта занимаемого жилого помещения.

Новые права нанимателя: требовать изменения платы за жилое помещение; право пользоваться общим имуществом дома; право требовать от нанимателя капитального ремонта; члены семьи нанимателя имеют равные с ним права.

Предусмотрена также ответственность нанимателя, несвоевременно или не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде пени.

Новые права наймодателя : требовать допуск в жилое помещение нанимателя своих работников для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения в заранее согласованное с ним время.

Наймодатель не может запретить нанимателю вселение супруга, родителей, детей в случае, если после этого общая площадь на одного человека семьи станет меньше учетной нормы (Решение Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. № ГКПИ 07–1022).

В Типовом договоре не предусмотрено, в каком количестве экземпляров он составляется.

В паспорте жилого помещения, прилагаемом к договору социального найма жилого помещения, должно быть указано:

• – место нахождения жилого помещения (название населенного пункта и улицы, номер дома, корпуса, квартиры);
• – вид жилищного фонда, в который входит жилое помещение;
• – размер общей площади жилого помещения и его состав (число комнат и их размер, наличие кухни и ее размер, вид плиты и число конфорок в ней, наличие ванной комнаты и ее оборудование, наличие санитарного узла и его оборудование, размер коридора, наличие антресолей и их размер, наличие встроенных шкафов и их размер, наличие чулана-кладовки и его размер). Все размеры указываются в квадратных метрах;
• – оборудование жилого помещения (водопровод, горячее водоснабжение, канализация, способ отопления, электроосвещение, газ, мусоропровод);
• – наличие в квартире радиотрансляционной сети, телевизионной сети, телефона;
• – дата сдачи дома в эксплуатацию;
• – состояние жилого помещения и его оборудования;
• – подписи наймодателя и нанимателя.

С целью придания стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 60 ЖК РФ).

Пользование жилым помещением по договору социального найма

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пдоговору социального найма жилого помещения:

• а) пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с ЖК РФ и этим договором;
• б) наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

См. также постановление Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2009 г. № 14.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договорам со­циального найма, должно быть:

1. изолированным;

2. пригодным для постоянного проживания (п. 2 ст. 15, ст. 62 ЖК, п. 1 ст. 673 ГК).

Это прежде всего означает, что предмет договора социального найма составля­ют лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или «запроходная» комната) (п. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предме­том одного договора найма.

Замечание

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред­метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен­ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57, п. 4 ст. 59 ЖК);

2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан­ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Подробнее

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда­нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос­тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель­ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало­летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат­ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред­ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще­ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо­сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со­циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра­жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо­сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно­вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма­лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор­мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель­ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК - в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех­ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис­ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус­тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме­щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле­жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара­метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про­живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото­пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус­ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха­рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего­рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме­щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по­мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи­стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно­го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со­ответствующее названным выше законодательным требованиям. По­этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так­же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст­вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре­шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе­ние договора, связан административно-правовым решением в смыс­ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно­му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон­кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най­ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво­им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо­мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст­венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо­дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани­ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще­нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен­ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще­ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се­мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово­ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду­смотренных законом условий (ст. 22-24 ЖК). Не допускается разме­щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди­ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе­нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи­вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако­ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус­ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени­ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб­ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу­дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб­личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди­рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за­ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту­пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо­зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль­ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи­лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на­нимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до­говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме­щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком­мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб­жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це­лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще­ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

· уменьшения платы за пользова­ние соответствующим имуществом, либо

· устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо

· взыс­кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани­мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус­луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи­лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран­ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме­щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най­модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про­живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны­ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя­занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по­мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате­ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком­мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об­щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер­даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю­щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по­мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при­чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору­женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа­ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре­дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

· на вселение других лиц;

· сдачу помещения в поднаем;

· разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;

· обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.