К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.

Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае - будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости - до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры - покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой - оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант - самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий — неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.

Недвижимость, на которое наложено обременение, продать без разрешения банка нельзя. При ипотечном кредитовании, согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право только пользоваться заложенным имуществом и обязан содержать его в надлежащем виде.

А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке?

Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:

1. при потере достаточного для погашения займа дохода;
2. при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
3. при желании заработать на ипотеке.

1. При потере достаточного для погашения займа дохода

   От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.

   Поэтому желание поскорей продать квартиру, чтобы расплатиться наконец-то с банком до того, как будут применены дополнительные меры, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вполне естественно и предсказуемо.

2. При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья

   Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

   Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

3. При желании заработать на ипотеке

   Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

   Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

   Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.

   При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Не знаете свои права?

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту - ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение . Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная продажа . Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
3. Продажа с помощью банка . Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
4. Продажа долговых обязательств . Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочное погашение

Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.

В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.

Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.

Самостоятельная продажа

Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.

На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.

Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика - в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.

Продажа с помощью банка

В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.

В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.

Продажа долговых обязательств

Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.

Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:

• предоставляется аналогичный пакет документов для рассмотрения покупателя в качестве потенциального заемщика;
• в случае одобрения осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование, согласно установленным положениям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.

Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).

Для тех, кто мечтает продать свою обремененную залогом квартиру, есть хорошие новости. Процедуру законодательство не запрещает, главное, организовать сделку грамотно, с учетом интересов всех сторон. Ст. №29 и № 33 ФЗ , разъясняющие особенности ипотечного кредитования, наделяют владельца такого жилья правом его эксплуатации и продажи.

Важно не упустить ключевой момент: без согласования с кредитным учреждением, профинансировавшим приобретение жилплощади, ее владелец не должен совершать с имуществом никаких юридических действий (продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, вывод из жилого фонда и т.п.). В противном случае все права на квартиру получает банк (в соответствии со ст. №301 ГК РФ).

Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:

• Досрочное погашение. Для сделки надо найти покупателя, готового купить жилплощадь, обремененную залогом, и располагающего соответствующими такой покупке ресурсами и желанием вносить задаток. Найти кандидатов непросто: долги часто отпугивают заинтересованных лиц.
• Перекредитование. Можно привлечь другую кредитную организацию, которая согласна выдать кредит на погашение долга за жилье.
• Реализация закладной. Такой способ возможен с помощью депозитной ячейки, в которой должник получит закладную и возможность продать свою недвижимость как обычно.
• Смена заемщика. Продать ипотечную квартиру можно и через тот же банк-кредитор, если он нуждается в подобных ресурсах.

Перечисленные методы наиболее популярны, но исполнять волю заемщика кредитор не обязан. Варианты банк будет искать, прежде всего, с учетом собственных интересов. Главное – согласовать свои действия с кредитором.

Как продать ипотечную жилплощадь

Процедура продажи начинается с получения разрешения от кредитора. В договоре прописывается условие реализации имущества с согласия банка при гарантии полного расчета.

Важно убедиться, что штраф за преждевременное погашение задолженности договором не предусмотрен. Факт его существования не препятствует продаже жилья, он просто увеличит расходы. В итоге сделка может оказаться невыгодной должнику.

Продажа такого вида недвижимости предусматривает участие в сделке трех субъектов:

1. Заемщик (собственник жилья).
2. Залогодержатель (финансовое учреждение).
3. Будущий владелец жилплощади.

После одобрения кредитора владелец ищет покупателя, выписывает из него всех жильцов, выбирает способ расчета: закладная, досрочная выплата кредита, помощь банка.

Если заемщик заинтересован в срочной реализации сделки, он должен понимать: возможно, ему придется снизить цену на свои квадратные метры. Дисконт вполне оправдан, ведь покупатель квартиры с залогом в какой-то степени рискует.

Видео консультация юриста:

Вариант 1. Досрочное погашение ипотеки

Это наиболее простое и, с первого взгляда, быстрое решение. Досрочно погасить и снять залог на недвижимость – не проблема, вопрос в том, где найти деньги на погашение займа, когда уже есть долговые обязательства? Если владельцу жилья повезло с покупателем (он обладает необходимой суммой, предупрежден об ипотечном варианте жилья, заинтересован в такой сделке и готов внести часть денег до ее завершения), необходимо:

1. Производить расчеты от имени заемщика или поручителя.
2. Перевести сумму на банковский счет, с которого выдавали деньги.
3. Получить документ от кредитора, подтверждающий, что запрета на обременение нет.

Метод популярен при продаже новой жилплощади на стадии завершения строительства. Новое жилье да еще с удобной планировкой всегда востребовано, и у порядочного застройщика проблем с его реализацией нет.

Процедура переоформления по этой схеме проста.

1. Сначала надо получить согласие банка, убедив кредитора, что причина для такого шага серьезная.
2. Уточнить полную сумму задолженности.
3. Составить у нотариуса письменное соглашение между заемщиком и покупателем.
4. Выписать всех жильцов (включая временно отсутствующих и несовершеннолетних) с освобождаемых квадратных метров.
5. Внести задаток, эквивалентный размеру долга и освободить недвижимость от обременения.
6. Переоформить права собственности в Регпалате.

При внесении задатка подписывается соответствующий договор.

К примеру, покупатель готов потратить на покупку два с половиной миллиона рублей, а задолженность по кредиту составляет 850 тысяч рублей. В таком случае на 850 тысяч составляется договор, и деньги передаются продавцу, как правило, через депозитарий или при продаже – по договоренности. Продавец дает потенциальному покупателю расписку о том, что он получил задаток.

В документе прописывается, что он намерен продать квартиру после погашения долга и освобождения ее от обременения.

В расписке указывается:

• Стоимость покупки и порядок расчета. Деньги покупатель кладет в депозитарий того же банковского учреждения. До завершения сделки снять депозит может только он.
• Срок, в течение которого продавец обязуется завершить все формальности и передать квартиру новому хозяину.
• Сроки освобождения имущества от обременения.

Стороны оформляют свои намерения нотариально. При обращении в банк им предоставляются справка об отсутствии долга и закладная на недвижимость с отметкой о закрытии кредита. Для снятия обременения заемщик с менеджером отправляются в Регпалату и подают заявление, чтобы погасить запись. Бланк предоставляется на месте.

Чтобы решить вопрос с обременением, надо предоставить следующий перечень бумаг:

• Паспорта владельцев жилья.
• Договор-купчую.
• Справку о выплате долга.
• Закладную на недвижимость.

При погашении записи ипотечного долга (закон предоставляет служащим для этой процедуры 3 дня) владелец получает копии своего комплекта документов и справку из ЕГРН с подтверждением снятия обременения.

Теперь можно продавать квартиру: заключить договор, зарегистрировать его в УФРС. Погашенная ипотека, освобождение от ограничений дают право обращения в Регпалату для регистрации купчей или перезаключения договора, определяющего долевое участие.

Вариант 2. Самостоятельная продажа жилья

Потенциального покупателя о реальных ограничениях на продажу жилья надо предупредить обязательно, чтобы впоследствии он не сомневался в порядочности партнера и сделки.

Кандидат приходит к менеджеру с намерением выкупить залоговую жилплощадь. Предупреждать банк надо обязательно. В каждом таком договоре есть пункт, предупреждающий, что владельцу жилья запрещено продавать залоговый объект без согласования с банком до ликвидации долга. В противном случае банк вправе аферу остановить и забрать недвижимость.

Сотрудники у нотариуса составляют договор намерений. В дальнейшем все действия можно производить через депозитарий того же банка. В первую ячейку покупатель кладет сумму, эквивалентную кредитному долгу. Остаток средств от стоимости квартиры будет во второй ячейке.

После всех формальностей имущество освобождают от залоговых обязательств, и все участники оформляют купчую. Когда сделка зарегистрирована, стороны получают доступ к депозитарию.

Вариант 3. Как продать долговые обязательства

Банк может помочь клиенту в реализации жилья, если причины продажи связаны с потерей дохода, потерей здоровья, семейными проблемами, связанными с разводом. Жилплощадь под залогом предлагают тем, кто готов купить квартиру с заниженной стоимостью и с ипотечными обязательствами.

Процесс переоформления на нового кредитополучателя стандартный: формальностями занимается банк, а должник только подписывает договор продажи долговых обязательств.

Есть вероятность, что накопленные долги по процентам платить придется самому, так как к стоимости отчуждаемого имущества они не имеют никакого отношения. По закону именно собственник оплачивает услуги за использование кредитных ресурсов. Если на момент сделки основная сумма долга уже выплачена и остаток меньше цены квартиры, разницу будет выплачивать продавец.

Этот вариант предусматривает переуступку долга заемщика перед кредитным учреждением и переоформление его на нового заемщика. С покупателем банк подписывает договор о переводе части долга. В итоге новый заемщик получает в собственность ипотечную квартиру и долг по кредиту.

Процедура переуступки стандартная. Будущий клиент готовит документы для кредита, подтверждающий его платежеспособность. После одобрения кандидатуры оценивают объект. Потом банк перерегистрирует собственность в Росреестре, а заемщик подписывает договор о переуступке долга.

При переоформлении займа купить долг может и любой банк. Тогда займ переводят на него. Финансовое учреждение в свою очередь предоставляет свой кредит для погашения долга.

Сегодня такой вариант – обычное явление, так как банковские структуры ежегодно меняют ставки по кредитам. Если заемщик находит финансовое учреждение с привлекательными для него условиями, он пытается перекредитовать ипотеку и перевести долг в банк с приемлемой процентной ставкой.

Заемщику такой вариант, безусловно, выгоден. Чего нельзя сказать о банке: при досрочном возвращении долга он теряет прибыль, поэтому на перекредитование соглашается редко или налагает на заемщика солидный штраф, покрывающий убытки.

Если у покупателя есть свой ипотечный кредит

Главное, что надо выяснить у ипотечника – это сумму его собственных денег и максимум кредитных. Если личных ресурсов ипотечника достаточно для ликвидации задолженности владельца жилья банку, а предоставленной ему кредитной линии хватит для оплаты второй части сделки, то такой ипотечник может быть покупателем.

Алгоритм действий удобно изучать на примере :

Цена квартиры – 2 миллиона рублей, долг заемщика – 800 тысяч руб. Своих денег у покупателя 1 миллион, банк одобрил ему ипотеку в пределах миллиона рублей. Если он намерен купить жилье, то отдает продавцу из своих денег 800 тысяч руб. как задаток для ликвидации долга.

Потом с кредитным менеджером они снимают обременение в Регпалате. Далее продающая сторона предоставляет финансовому учреждению покупателя перечень документов для оформления второй ипотеки и закладной:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Справку об отсутствии коммунальных долгов из ТСЖ или домоуправления.
3. Справку о прописанных на этой площади жильцах (форма №9).

У разных организаций свои требования по документам, поэтому надо уточнять детали на месте.

Когда сотрудники подготовили договор и закладную, можно делать купчую с регистрацией в соответствующих органах. Двести тысяч наличных, оставшиеся у покупателя, он передаст другой стороне. При успешном завершении и регистрации сделки продавец получает от банка покупателя остальную сумму (миллион руб.) через депозитарий.

Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке

Солидная фигура на рынке ипотечного кредитования – Сбербанк России. В переоформлении долга он своим клиентам не отказывает и находит возможность получить от такой сделки свою дополнительную выгоду. Если, по мнению кредитного отдела, ваша причина продажи жилищного залога уважительная (к примеру, у вас нет возможности обслуживать долги), Сбербанк дает согласие на обратное получение своих инвестиций. Учреждение имеет свой интернет-ресурс для реализации активов, включая и частных лиц, чтобы проинформировать о реализации имущества максимальное количество заинтересованных клиентов.

Гарантию условий, которые предоставлялись первоначальному заемщику, банк дать не может. Продать жилье по ипотеке Сбербанка можно при условии:

• Выплаты всей суммы долга покупателем. Для этой цели с ним заключают письменный договор о его намерениях довести сделку до конца.
• Перекредитования новым собственником имущества при условии, что его возможности соответствуют всем условиям Сбербанка.
• Согласия на облегченный вариант. Если у клиента нет средств рассчитаться с долгами окончательно до реализации залогового имущества, по соглашению о намерениях он получит задаток и справку от кредитора о том, что отягощение на квартиру снято. В соответствии с новой выпиской от регистратора стороны завершают расчет и оформление прав нового собственника недвижимости.

При таком варианте сделки Сбербанк не играет роль наблюдателя: он готовит документы, предоставляет свои ячейки – полностью ведет сделку. Продавец только подписывает документы, с Регпалатой кредитные менеджеры связываются сами.

Как только покупатель внес в ячейки необходимые суммы, залогодержатель ставит в известность Регпалату о закрытии долговых обязательств и снятии с жилья обременения. Заемщику продажа не выгодна, так как банк не будет стремиться продать недвижимость дороже, ему надо как можно быстрее погасить долг.

Особенности продажи ипотечной жилплощади в ВТБ 24

Как и любое финансовое учреждение, ВТБ 24 заинтересован в своевременном возврате своих ресурсов. Продать ипотечную квартиру в этом банке можно через его официальный сайт, где размещают предложения о льготных условиях приобретения залоговой недвижимости. Рассматриваются варианты платежа наличными или банковского кредита на удобных для всех сторон условиях:

• Процентная ставка – от 12% годовых.
• Первый взнос – не менее 20%.
• Срок погашения долга – до 30 лет.

Оценивают недвижимость приглашенные профессиональные эксперты при участии представителей банка, контролирующих адекватность оговариваемой суммы размеру задолженности и рыночной стоимости жилья.

При обращении в кредитный отдел ВТБ 24 с предложением о продаже ипотечного имущества приготовьте все аргументы в пользу целесообразности такого решения и другие, полезные для сделки факты. Банк ответственно относится к новому клиенту, тщательно перепроверяя его платежеспособность.

Налоговые обязательства

Владелец недвижимости при ее перепродаже должен учитывать некоторые нюансы. Если жильем он владеет менее трех лет, и оно было продано по завышенной цене, продавцу придется уплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае он составляет 13%.

Документы для продажи ипотеки

Для сделки заемщик готовит полный комплект бумаг:

1. Документ, удостоверяющий платежеспособность.
2. Договор-купчую.
3. Справку о ликвидации ипотечного долга.
4. Закладную по займу.
5. Документ о зачислении приобретающей стороной средств, предназначенных для погашения кредитного долга.
6. Справка, подтверждающая снятие недвижимости с обременения.

Особенности продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке

По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.

Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.

В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.

Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.

Залоговая замена

Этот вариант оговорен в ст. 145 ГК РФ . Если заемщик намерен купить новую квартиру, банк может пойти на замену залога. В таком случае арест со старой квартиры снимается и налагается на новое жилье, которое будет служить обеспечением существующей ипотеки.

На такой шаг банки решаются через 3-4 года после успешного обслуживания кредита. Если были отмечены просрочки (даже разовые), заемщик, скорее всего, получит отказ. Среди других условий подобной замены:

• Цена нового жилья не должна быть меньше остатка долга плюс 20-30%.
• Юридическая чистота нового залога проверяется банком очень тщательно.
• Если банк принял положительное решение, надо готовить 2 комплекта бумаг: договора квартирного обмена и передачи нового жилья в залог по кредиту.

Какой бы вид реализации собственник не выбрал, регистрация его прав происходит параллельно с перекладыванием обременения с одной жилплощади на другую.

Продажа без согласия банка

Если ипотечный кредит выплачен, продажа такого жилья не отличается от обычной сделки и согласие кредитора уже не нужно. А если банк запрещает продавать недвижимость? Юристы нашли лазейку, как продать квартиру без его уведомления.

1. Покупатель с продавцом оформляют соглашение о погашении кредита собственника жилья. Документ играет роль авансового платежа.
2. Согласно этому документу финансовое учреждение снимет обременение, а стороны оформят нормальную купчую с указанием суммы, внесенной кредитору. Документ определяет и сумму, которая причитается владельцу ипотечной недвижимости.
3. Можно рискнуть и подписать купчую без предварительного соглашения. В таком случае в нем детально надо прописать все сроки выполнения договоренностей и обязательства сторон.

Продать ипотечное жилье вполне реально, хотя и не быстро: в среднем процедура занимает 2-3 месяца. Ищите покупателя при помощи объявлений или риелторов. Не соглашайтесь на вариант продажи покупателем своего жилья и покупки вашего: цепочка альтернатив увеличивает риски и время. Если у покупателя деньги на руках, цену оговаривайте сразу. При неоднократном изменении суммы есть вероятность потерять покупателя.

Когда все формальности улажены, покупатель становится должником банка и может погасить всю суму сразу или выплачивать долг частями, как и предыдущий заемщик. На второй вариант идут не все банки: кредит уже работает, просчитаны все риски, а тут надо переделывать всю документацию заново. Хорошо, если все эти нюансы учтены в договоре сразу.

Выбирайте свой вариант продажи, встречайтесь с менеджером банка, чтобы уточнить, нет ли в договоре моратория на досрочное погашение долга или претензий к вашей кредитной истории и на каких условиях банк может пойти вам навстречу. Консультация специалиста даст больше информации, чем самостоятельное изучение документов. Главное – чтобы процедура была юридически чистой, прозрачной как для банка, так и для покупателя.

Мнение эксперта о схемах продажи ипотечного жилья

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Процесс реализации жилья по для продавца делится на несколько основных этапов:

1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

• денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
• возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
• сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

• оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
• копия паспорта продавца;
• копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
• копия кадастрового паспорта;
• справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
• технический паспорт;
• для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
• заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
• заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
• доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
• разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

✔
✔
✔
✔

✔

✔
✔

○ Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

• Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
• Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
• Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
• Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

• Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
• После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
• Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
• Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
• Кредит полностью погашается.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
• Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

• Срок заключения основного соглашения.
• Обязанности и права сторон.
• Порядок расчетов.
• Цена квартиры и размер залога.
• Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.
Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор. Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

○ Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

• Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
• Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
• Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
• Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

• Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
• Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
• В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
• В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

• Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
• Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).